Comparatif 2026
Ermont ou Eaubonne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Eaubonne offre le meilleur rendement brut : 5,6 %, contre 5,6 % à Ermont.
Le m² est 3 % plus cher à Eaubonne (4 400 €) qu'à Ermont (4 292 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Ermont dégage le meilleur cash-flow (−424 €/mois contre −433 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Ermont et Eaubonne ?
| Indicateur | Ermont | Eaubonne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,6 % | 5,6 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 4,1 % |
| Cash-flow T2 type | −424 €/mois | −433 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 292 €/m² | 4 400 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 171 700 € | 176 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,2 €/m² | 22,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,3 % | 5,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 18,0 % | 17,8 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 9,8 | 12,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +9,1 % | +1,9 % |
| Niveau de vie médian | 24 940 € | 26 900 € |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 58/100 |
| Taux de taxe foncière | 40,47 % | 41,47 % |
| DPE F et G | 8,2 % | 9,9 % |
| Arrêtés CatNat | 18 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 29 489 | 26 211 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Ermont ou Eaubonne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Eaubonne affiche un rendement brut estimé à 5,6 %, contre 5,6 % à Ermont.
Le prix au m² est 2 % plus bas à Ermont qu'à Eaubonne, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Ermont.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −424 € à Ermont et −433 € à Eaubonne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 171 700 € pour un T2 type à Ermont, 176 000 € à Eaubonne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,47 % à Ermont et de 41,47 % à Eaubonne.
Ermont est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Eaubonne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,2 % des DPE réalisés à Ermont sont classés F ou G, contre 9,9 % à Eaubonne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Eaubonne.
Géorisques recense 18 arrêtés de catastrophe naturelle à Ermont et 21 à Eaubonne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Ermont ou à Eaubonne ?
Eaubonne, avec un rendement brut de 5,6 % contre 5,6 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Ermont et à Eaubonne ?
Environ 171 700 € à Ermont et 176 000 € à Eaubonne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Ermont ou Eaubonne ?
Eaubonne, avec 9,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.