Comparatif 2026
Bordeaux ou Toulon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Toulon offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 4,2 % à Bordeaux.
Le m² est 67 % plus cher à Bordeaux (4 710 €) qu'à Toulon (2 826 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Toulon dégage le meilleur cash-flow (−262 €/mois contre −574 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bordeaux et Toulon ?
| Indicateur | Bordeaux | Toulon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,2 % | 6,3 % |
| Rendement net T2 | 3,0 % | 4,4 % |
| Cash-flow T2 type | −574 €/mois | −262 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 710 €/m² | 2 826 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 188 400 € | 113 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,5 €/m² | 16,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 15,1 €/m² | 14,4 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 11,1 % | 9,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 51,3 % | 41,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 170,3 | 37,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +9,8 % | +4,3 % |
| Niveau de vie médian | 24 870 € | 20 960 € |
| Score Pierreinvest | 40/100 | 64/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,54 % | 49,76 % |
| DPE F et G | 6,2 % | 4,2 % |
| Arrêtés CatNat | 51 | 26 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 267 991 | 179 116 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bordeaux ou Toulon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Toulon affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 4,2 % à Bordeaux.
Le prix au m² est 67 % plus élevé à Bordeaux qu'à Toulon, quand le loyer au m² y est 11 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Bordeaux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −262 € à Toulon et −574 € à Bordeaux, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 188 400 € pour un T2 type à Bordeaux, 113 000 € à Toulon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,54 % à Bordeaux et de 49,76 % à Toulon.
Bordeaux est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Bordeaux) ; Toulon est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,2 % des DPE réalisés à Bordeaux sont classés F ou G, contre 4,2 % à Toulon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bordeaux.
Géorisques recense 51 arrêtés de catastrophe naturelle à Bordeaux et 26 à Toulon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bordeaux ou à Toulon ?
Toulon, avec un rendement brut de 6,3 % contre 4,2 %, soit 2,1 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bordeaux et à Toulon ?
Environ 188 400 € à Bordeaux et 113 000 € à Toulon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bordeaux ou Toulon ?
Bordeaux, avec 6,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.