Comparatif 2026
Brétigny-sur-Orge ou Saint-Michel-sur-Orge : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Michel-sur-Orge offre le meilleur rendement brut : 7,0 %, contre 6,0 % à Brétigny-sur-Orge.
Le m² est 22 % plus cher à Brétigny-sur-Orge (3 727 €) qu'à Saint-Michel-sur-Orge (3 061 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Michel-sur-Orge dégage le meilleur cash-flow (−243 €/mois contre −346 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Brétigny-sur-Orge et Saint-Michel-sur-Orge ?
| Indicateur | Brétigny-sur-Orge | Saint-Michel-sur-Orge |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 7,0 % |
| Rendement net T2 | 4,4 % | 5,1 % |
| Cash-flow T2 type | −346 €/mois | −243 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 727 €/m² | 3 061 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 149 100 € | 122 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 20,8 €/m² | 20,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 71/100 | 78/100 |
| Taux de taxe foncière | 39,86 % | 42,61 % |
| DPE F et G | 4,3 % | 5,0 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 17 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 26 658 | 21 776 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Brétigny-sur-Orge ou Saint-Michel-sur-Orge : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Michel-sur-Orge affiche un rendement brut estimé à 7,0 %, contre 6,0 % à Brétigny-sur-Orge.
Le prix au m² est 22 % plus élevé à Brétigny-sur-Orge qu'à Saint-Michel-sur-Orge, quand le loyer au m² y est 4 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Brétigny-sur-Orge.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −243 € à Saint-Michel-sur-Orge et −346 € à Brétigny-sur-Orge, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 149 100 € pour un T2 type à Brétigny-sur-Orge, 122 400 € à Saint-Michel-sur-Orge, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 39,86 % à Brétigny-sur-Orge et de 42,61 % à Saint-Michel-sur-Orge.
Brétigny-sur-Orge est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Michel-sur-Orge est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,3 % des DPE réalisés à Brétigny-sur-Orge sont classés F ou G, contre 5,0 % à Saint-Michel-sur-Orge : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Michel-sur-Orge.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Brétigny-sur-Orge et 17 à Saint-Michel-sur-Orge.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Brétigny-sur-Orge ou à Saint-Michel-sur-Orge ?
Saint-Michel-sur-Orge, avec un rendement brut de 7,0 % contre 6,0 %, soit 1,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Brétigny-sur-Orge et à Saint-Michel-sur-Orge ?
Environ 149 100 € à Brétigny-sur-Orge et 122 400 € à Saint-Michel-sur-Orge pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Brétigny-sur-Orge ou Saint-Michel-sur-Orge ?
Saint-Michel-sur-Orge, avec 5,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.