Comparatif 2026
Cagnes-sur-Mer ou Saint-Laurent-du-Var : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Cagnes-sur-Mer offre le meilleur rendement brut : 5,1 %, contre 5,0 % à Saint-Laurent-du-Var.
Le m² est 2 % plus cher à Saint-Laurent-du-Var (4 796 €) qu'à Cagnes-sur-Mer (4 695 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Cagnes-sur-Mer dégage le meilleur cash-flow (−487 €/mois contre −506 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var ?
| Indicateur | Cagnes-sur-Mer | Saint-Laurent-du-Var |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,1 % | 5,0 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −487 €/mois | −506 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 695 €/m² | 4 796 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 187 800 € | 191 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,1 €/m² | 22,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,3 €/m² | 17,2 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,9 % | 7,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 33,7 % | 31,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 2,5 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,3 % | +6,1 % |
| Niveau de vie médian | 23 940 € | 24 360 € |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 31,68 % | 35,57 % |
| DPE F et G | 4,2 % | 3,4 % |
| Arrêtés CatNat | 65 | 41 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 53 354 | 32 172 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Cagnes-sur-Mer ou Saint-Laurent-du-Var : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Cagnes-sur-Mer affiche un rendement brut estimé à 5,1 %, contre 5,0 % à Saint-Laurent-du-Var.
Le prix au m² est 2 % plus bas à Cagnes-sur-Mer qu'à Saint-Laurent-du-Var, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Cagnes-sur-Mer.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −487 € à Cagnes-sur-Mer et −506 € à Saint-Laurent-du-Var, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 187 800 € pour un T2 type à Cagnes-sur-Mer, 191 800 € à Saint-Laurent-du-Var, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 31,68 % à Cagnes-sur-Mer et de 35,57 % à Saint-Laurent-du-Var.
Cagnes-sur-Mer est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Laurent-du-Var est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,2 % des DPE réalisés à Cagnes-sur-Mer sont classés F ou G, contre 3,4 % à Saint-Laurent-du-Var : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Cagnes-sur-Mer.
Géorisques recense 65 arrêtés de catastrophe naturelle à Cagnes-sur-Mer et 41 à Saint-Laurent-du-Var.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Cagnes-sur-Mer ou à Saint-Laurent-du-Var ?
Cagnes-sur-Mer, avec un rendement brut de 5,1 % contre 5,0 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Cagnes-sur-Mer et à Saint-Laurent-du-Var ?
Environ 187 800 € à Cagnes-sur-Mer et 191 800 € à Saint-Laurent-du-Var pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Cagnes-sur-Mer ou Saint-Laurent-du-Var ?
Cagnes-sur-Mer, avec 4,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.