Comparatif 2026

Cayenne ou Matoury : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?

Mis à jour le 4 octobre 2026 · Méthode

Le verdict

Quels indicateurs comparer entre Cayenne et Matoury ?

Indicateur	Cayenne	Matoury
Rendement brut T1-T2	7,2 %	n.d.
Rendement net T2	4,8 %	n.d.
Cash-flow T2 type	−245 €/mois	n.d.
Prix médian T1-T2	2 875 €/m²	n.d.
Prix d'un T2 de 40 m²	115 000 €	n.d.
Loyer T1-T2 (charges comprises)	19,3 €/m²	18,0 €/m²
Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL)	n.d.	n.d.
Logements vacants du parc privé	20,5 %	17,5 %
Ménages locataires du parc privé	50,7 %	37,0 %
Étudiants pour 1 000 habitants	64,0	7,1
Emploi salarié privé sur 5 ans	+18,0 %	+12,3 %
Niveau de vie médian	n.d.	n.d.
Score Pierreinvest	73/100	n.d.
Taux de taxe foncière	70,95 %	60,67 %
DPE F et G	2,9 %	33,3 %
Arrêtés CatNat	6	5
Zonage ABC	B1	B1
Encadrement des loyers	Non	Non
Population	62 675	36 512

La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.

Fiscalité locale et réglementation

Le taux global de taxe foncière bâtie est de 70,95 % à Cayenne et de 60,67 % à Matoury.

Cayenne est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Matoury est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.

Parc immobilier et risques

2,9 % des DPE réalisés à Cayenne sont classés F ou G, contre 33,3 % à Matoury : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Matoury.

Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Cayenne et 5 à Matoury.

Simulez un T2 dans les deux villes

Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.

Bien type : T2 de 40 m² au prix et au loyer médians de chaque ville (modifiables)
Le bien	Cayenne	Matoury
Prix d'achat (€)
Loyer mensuel hors charges (€)
Charges non récupérables (€/an)
Taxe foncière (€/an)

Hypothèses communes aux deux villes

Apport (% du coût total) Taux du crédit (%) Durée (années) Assurance emprunteur (%) Frais de notaire (%) Vacance locative (%) Assurance PNO (€/an) Tranche marginale d'imposition Régime fiscal

Résultat	Cayenne	Matoury
Rendement brut	–	–
Rendement net	–	–
Rendement net-net (après impôt)	–	–
Cash-flow mensuel	–	–
Mensualité du crédit	–	–
Impôt annuel estimé	–	–
Coût total (prix + frais)	–	–

La meilleure valeur de chaque ligne est surlignée. Estimation indicative de la première année, pas un conseil financier ou fiscal.

Questions fréquentes

Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Cayenne ou Matoury ?

Matoury, avec 33,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).

Aller plus loin

Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.