Comparatif 2026
Dunkerque ou Coudekerque-Branche : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Coudekerque-Branche offre le meilleur rendement brut : 8,7 %, contre 7,4 % à Dunkerque.
Le m² est 11 % plus cher à Dunkerque (2 275 €) qu'à Coudekerque-Branche (2 050 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Coudekerque-Branche dégage le meilleur cash-flow (−132 €/mois contre −183 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Dunkerque et Coudekerque-Branche ?
| Indicateur | Dunkerque | Coudekerque-Branche |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,4 % | 8,7 % |
| Rendement net T2 | 5,1 % | 5,9 % |
| Cash-flow T2 type | −183 €/mois | −132 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 275 €/m² | 2 050 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 91 000 € | 82 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,6 €/m² | 16,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 9,2 % | 6,3 % |
| Ménages locataires du parc privé | 22,8 % | 13,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 58,1 | 2,1 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +6,4 % | +2,8 % |
| Niveau de vie médian | 20 240 € | 20 680 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 79/100 |
| Taux de taxe foncière | 51,49 % | 57,27 % |
| DPE F et G | 8,3 % | 6,5 % |
| Arrêtés CatNat | 26 | 10 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 86 263 | 20 787 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Dunkerque ou Coudekerque-Branche : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Coudekerque-Branche affiche un rendement brut estimé à 8,7 %, contre 7,4 % à Dunkerque.
Le prix au m² est 11 % plus élevé à Dunkerque qu'à Coudekerque-Branche, quand le loyer au m² y est 5 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Dunkerque.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −132 € à Coudekerque-Branche et −183 € à Dunkerque, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 91 000 € pour un T2 type à Dunkerque, 82 000 € à Coudekerque-Branche, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 51,49 % à Dunkerque et de 57,27 % à Coudekerque-Branche.
Dunkerque est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Coudekerque-Branche est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,3 % des DPE réalisés à Dunkerque sont classés F ou G, contre 6,5 % à Coudekerque-Branche : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Dunkerque.
Géorisques recense 26 arrêtés de catastrophe naturelle à Dunkerque et 10 à Coudekerque-Branche.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Dunkerque ou à Coudekerque-Branche ?
Coudekerque-Branche, avec un rendement brut de 8,7 % contre 7,4 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Dunkerque et à Coudekerque-Branche ?
Environ 91 000 € à Dunkerque et 82 000 € à Coudekerque-Branche pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Dunkerque ou Coudekerque-Branche ?
Dunkerque, avec 8,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.