Comparatif 2026
Fréjus ou Saint-Raphaël : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Fréjus offre le meilleur rendement brut : 4,9 %, contre 4,6 % à Saint-Raphaël.
Le m² est 10 % plus cher à Saint-Raphaël (4 778 €) qu'à Fréjus (4 355 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Fréjus dégage le meilleur cash-flow (−472 €/mois contre −536 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Fréjus et Saint-Raphaël ?
| Indicateur | Fréjus | Saint-Raphaël |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 4,6 % |
| Rendement net T2 | 3,6 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −472 €/mois | −536 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 355 €/m² | 4 778 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 174 200 € | 191 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 19,8 €/m² | 20,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 16,2 €/m² | 16,4 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,9 % | 8,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 31,5 % | 26,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 4,1 | 14,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,1 % | +1,8 % |
| Niveau de vie médian | 21 960 € | 25 010 € |
| Score Pierreinvest | 53/100 | 50/100 |
| Taux de taxe foncière | 38,73 % | 35,58 % |
| DPE F et G | 2,1 % | 2,5 % |
| Arrêtés CatNat | 34 | 28 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 59 719 | 37 113 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Fréjus ou Saint-Raphaël : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Fréjus affiche un rendement brut estimé à 4,9 %, contre 4,6 % à Saint-Raphaël.
Le prix au m² est 9 % plus bas à Fréjus qu'à Saint-Raphaël, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Fréjus.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −472 € à Fréjus et −536 € à Saint-Raphaël, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 174 200 € pour un T2 type à Fréjus, 191 100 € à Saint-Raphaël, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,73 % à Fréjus et de 35,58 % à Saint-Raphaël.
Fréjus est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Raphaël est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,1 % des DPE réalisés à Fréjus sont classés F ou G, contre 2,5 % à Saint-Raphaël : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Raphaël.
Géorisques recense 34 arrêtés de catastrophe naturelle à Fréjus et 28 à Saint-Raphaël.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Fréjus ou à Saint-Raphaël ?
Fréjus, avec un rendement brut de 4,9 % contre 4,6 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Fréjus et à Saint-Raphaël ?
Environ 174 200 € à Fréjus et 191 100 € à Saint-Raphaël pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Fréjus ou Saint-Raphaël ?
Saint-Raphaël, avec 2,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.