Comparatif 2026
Gagny ou Montfermeil : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Gagny offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 6,2 % à Montfermeil.
Le m² est 4 % plus cher à Gagny (3 659 €) qu'à Montfermeil (3 504 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Montfermeil dégage le meilleur cash-flow (−316 €/mois contre −324 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Gagny et Montfermeil ?
| Indicateur | Gagny | Montfermeil |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,3 % | 6,2 % |
| Rendement net T2 | 4,6 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −324 €/mois | −316 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 659 €/m² | 3 504 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 146 300 € | 140 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,3 €/m² | 20,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,5 % | 6,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 21,7 % | 16,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 4,2 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +10,9 % | +18,2 % |
| Niveau de vie médian | 23 090 € | 20 870 € |
| Score Pierreinvest | 62/100 | 65/100 |
| Taux de taxe foncière | 37,37 % | 38,10 % |
| DPE F et G | 11,5 % | 9,6 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 15 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 42 313 | 28 703 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Gagny ou Montfermeil : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Gagny affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 6,2 % à Montfermeil.
Le prix au m² est 4 % plus élevé à Gagny qu'à Montfermeil, quand le loyer au m² y est 6 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Gagny.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −316 € à Montfermeil et −324 € à Gagny, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 146 300 € pour un T2 type à Gagny, 140 200 € à Montfermeil, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 37,37 % à Gagny et de 38,10 % à Montfermeil.
Gagny est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montfermeil est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
11,5 % des DPE réalisés à Gagny sont classés F ou G, contre 9,6 % à Montfermeil : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Gagny.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Gagny et 15 à Montfermeil.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Gagny ou à Montfermeil ?
Gagny, avec un rendement brut de 6,3 % contre 6,2 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Gagny et à Montfermeil ?
Environ 146 300 € à Gagny et 140 200 € à Montfermeil pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Gagny ou Montfermeil ?
Gagny, avec 11,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.