Comparatif 2026
Issy-les-Moulineaux ou Vanves : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vanves offre le meilleur rendement brut : 4,3 %, contre 4,0 % à Issy-les-Moulineaux.
Le m² est 14 % plus cher à Issy-les-Moulineaux (8 106 €) qu'à Vanves (7 101 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vanves dégage le meilleur cash-flow (−808 €/mois contre −948 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Issy-les-Moulineaux et Vanves ?
| Indicateur | Issy-les-Moulineaux | Vanves |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,0 % | 4,3 % |
| Rendement net T2 | 3,1 % | 3,3 % |
| Cash-flow T2 type | −948 €/mois | −808 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 8 106 €/m² | 7 101 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 324 200 € | 284 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 30,1 €/m² | 28,2 €/m² |
| Score Pierreinvest | 52/100 | 53/100 |
| Taux de taxe foncière | 24,70 % | 30,05 % |
| DPE F et G | 8,5 % | 14,5 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 8 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 67 669 | 28 622 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Issy-les-Moulineaux ou Vanves : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vanves affiche un rendement brut estimé à 4,3 %, contre 4,0 % à Issy-les-Moulineaux.
Le prix au m² est 14 % plus élevé à Issy-les-Moulineaux qu'à Vanves, quand le loyer au m² y est 7 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Issy-les-Moulineaux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −808 € à Vanves et −948 € à Issy-les-Moulineaux, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 324 200 € pour un T2 type à Issy-les-Moulineaux, 284 000 € à Vanves, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 24,70 % à Issy-les-Moulineaux et de 30,05 % à Vanves.
Issy-les-Moulineaux est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vanves est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,5 % des DPE réalisés à Issy-les-Moulineaux sont classés F ou G, contre 14,5 % à Vanves : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Vanves.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Issy-les-Moulineaux et 8 à Vanves.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Issy-les-Moulineaux ou à Vanves ?
Vanves, avec un rendement brut de 4,3 % contre 4,0 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Issy-les-Moulineaux et à Vanves ?
Environ 324 200 € à Issy-les-Moulineaux et 284 000 € à Vanves pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Issy-les-Moulineaux ou Vanves ?
Vanves, avec 14,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.