Comparatif 2026
Ivry-sur-Seine ou Le Kremlin-Bicêtre : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Ivry-sur-Seine offre le meilleur rendement brut : 5,3 %, contre 4,7 % à Le Kremlin-Bicêtre.
Le m² est 14 % plus cher à Le Kremlin-Bicêtre (6 286 €) qu'à Ivry-sur-Seine (5 493 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Ivry-sur-Seine dégage le meilleur cash-flow (−570 €/mois contre −696 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Ivry-sur-Seine et Le Kremlin-Bicêtre ?
| Indicateur | Ivry-sur-Seine | Le Kremlin-Bicêtre |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,3 % | 4,7 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −570 €/mois | −696 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 493 €/m² | 6 286 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 219 700 € | 251 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 26,8 €/m² | 27,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,8 % | 8,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 37,9 % | 37,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 101,3 | 517,1 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −0,2 % | −1,0 % |
| Niveau de vie médian | 19 680 € | 23 910 € |
| Score Pierreinvest | 55/100 | 54/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,53 % | 42,66 % |
| DPE F et G | 11,6 % | 6,8 % |
| Arrêtés CatNat | 11 | 9 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 65 064 | 24 110 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Ivry-sur-Seine ou Le Kremlin-Bicêtre : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Ivry-sur-Seine affiche un rendement brut estimé à 5,3 %, contre 4,7 % à Le Kremlin-Bicêtre.
Le prix au m² est 13 % plus bas à Ivry-sur-Seine qu'à Le Kremlin-Bicêtre, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Ivry-sur-Seine.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −570 € à Ivry-sur-Seine et −696 € à Le Kremlin-Bicêtre, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 219 700 € pour un T2 type à Ivry-sur-Seine, 251 400 € à Le Kremlin-Bicêtre, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,53 % à Ivry-sur-Seine et de 42,66 % à Le Kremlin-Bicêtre.
Ivry-sur-Seine est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Le Kremlin-Bicêtre est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
11,6 % des DPE réalisés à Ivry-sur-Seine sont classés F ou G, contre 6,8 % à Le Kremlin-Bicêtre : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Ivry-sur-Seine.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle à Ivry-sur-Seine et 9 à Le Kremlin-Bicêtre.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Ivry-sur-Seine ou à Le Kremlin-Bicêtre ?
Ivry-sur-Seine, avec un rendement brut de 5,3 % contre 4,7 %, soit 0,6 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Ivry-sur-Seine et à Le Kremlin-Bicêtre ?
Environ 219 700 € à Ivry-sur-Seine et 251 400 € à Le Kremlin-Bicêtre pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Ivry-sur-Seine ou Le Kremlin-Bicêtre ?
Ivry-sur-Seine, avec 11,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.