Comparatif 2026
La Rochelle ou Rochefort : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Rochefort offre le meilleur rendement brut : 6,2 %, contre 3,6 % à La Rochelle.
Le m² est 102 % plus cher à La Rochelle (5 214 €) qu'à Rochefort (2 583 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Rochefort dégage le meilleur cash-flow (−253 €/mois contre −737 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre La Rochelle et Rochefort ?
| Indicateur | La Rochelle | Rochefort |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 3,6 % | 6,2 % |
| Rendement net T2 | 2,5 % | 4,1 % |
| Cash-flow T2 type | −737 €/mois | −253 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 214 €/m² | 2 583 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 208 600 € | 103 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,2 €/m² | 14,9 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 14,3 €/m² | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 9,7 % | 12,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 36,3 % | 34,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 169,6 | 24,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +9,6 % | +7,1 % |
| Niveau de vie médian | 22 200 € | 20 380 € |
| Score Pierreinvest | 43/100 | 58/100 |
| Taux de taxe foncière | 55,25 % | 59,61 % |
| DPE F et G | 4,0 % | 6,2 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 22 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 79 851 | 23 460 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
La Rochelle ou Rochefort : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Rochefort affiche un rendement brut estimé à 6,2 %, contre 3,6 % à La Rochelle.
Le prix au m² est 102 % plus élevé à La Rochelle qu'à Rochefort, quand le loyer au m² y est 15 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à La Rochelle.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −253 € à Rochefort et −737 € à La Rochelle, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 208 600 € pour un T2 type à La Rochelle, 103 300 € à Rochefort, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 55,25 % à La Rochelle et de 59,61 % à Rochefort.
La Rochelle est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Rochefort est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,0 % des DPE réalisés à La Rochelle sont classés F ou G, contre 6,2 % à Rochefort : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Rochefort.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à La Rochelle et 22 à Rochefort.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à La Rochelle ou à Rochefort ?
Rochefort, avec un rendement brut de 6,2 % contre 3,6 %, soit 2,6 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à La Rochelle et à Rochefort ?
Environ 208 600 € à La Rochelle et 103 300 € à Rochefort pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, La Rochelle ou Rochefort ?
Rochefort, avec 6,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.