Comparatif 2026
La Seyne-sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, La Seyne-sur-Mer offre le meilleur rendement brut : 5,1 %, contre 3,9 % à Six-Fours-les-Plages.
Le m² est 50 % plus cher à Six-Fours-les-Plages (5 284 €) qu'à La Seyne-sur-Mer (3 522 €).
Pour un T2 type financé à crédit, La Seyne-sur-Mer dégage le meilleur cash-flow (−387 €/mois contre −685 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre La Seyne-sur-Mer et Six-Fours-les-Plages ?
| Indicateur | La Seyne-sur-Mer | Six-Fours-les-Plages |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,1 % | 3,9 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 2,8 % |
| Cash-flow T2 type | −387 €/mois | −685 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 522 €/m² | 5 284 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 140 900 € | 211 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,7 €/m² | 19,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 15,4 €/m² | 16,0 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,9 % | 6,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 30,2 % | 25,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 5,8 | 1,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +7,1 % | +3,3 % |
| Niveau de vie médian | 21 400 € | 24 660 € |
| Score Pierreinvest | 58/100 | 53/100 |
| Taux de taxe foncière | 55,28 % | 44,49 % |
| DPE F et G | 3,1 % | 4,0 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 15 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 63 732 | 37 109 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
La Seyne-sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, La Seyne-sur-Mer affiche un rendement brut estimé à 5,1 %, contre 3,9 % à Six-Fours-les-Plages.
Le prix au m² est 33 % plus bas à La Seyne-sur-Mer qu'à Six-Fours-les-Plages, quand le loyer au m² y est 12 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à La Seyne-sur-Mer.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −387 € à La Seyne-sur-Mer et −685 € à Six-Fours-les-Plages, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 140 900 € pour un T2 type à La Seyne-sur-Mer, 211 400 € à Six-Fours-les-Plages, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 55,28 % à La Seyne-sur-Mer et de 44,49 % à Six-Fours-les-Plages.
La Seyne-sur-Mer est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Six-Fours-les-Plages est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,1 % des DPE réalisés à La Seyne-sur-Mer sont classés F ou G, contre 4,0 % à Six-Fours-les-Plages : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Six-Fours-les-Plages.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à La Seyne-sur-Mer et 15 à Six-Fours-les-Plages.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à La Seyne-sur-Mer ou à Six-Fours-les-Plages ?
La Seyne-sur-Mer, avec un rendement brut de 5,1 % contre 3,9 %, soit 1,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à La Seyne-sur-Mer et à Six-Fours-les-Plages ?
Environ 140 900 € à La Seyne-sur-Mer et 211 400 € à Six-Fours-les-Plages pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, La Seyne-sur-Mer ou Six-Fours-les-Plages ?
Six-Fours-les-Plages, avec 4,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.