Comparatif 2026
Le Perreux-sur-Marne ou Nogent-sur-Marne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Le Perreux-sur-Marne offre le meilleur rendement brut : 4,8 %, contre 4,6 % à Nogent-sur-Marne.
Le m² est 11 % plus cher à Nogent-sur-Marne (6 268 €) qu'à Le Perreux-sur-Marne (5 663 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Le Perreux-sur-Marne dégage le meilleur cash-flow (−608 €/mois contre −694 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Le Perreux-sur-Marne et Nogent-sur-Marne ?
| Indicateur | Le Perreux-sur-Marne | Nogent-sur-Marne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,8 % | 4,6 % |
| Rendement net T2 | 3,6 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −608 €/mois | −694 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 663 €/m² | 6 268 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 226 500 € | 250 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 25,4 €/m² | 26,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 54/100 |
| Taux de taxe foncière | 35,79 % | 34,52 % |
| DPE F et G | 17,2 % | 12,2 % |
| Arrêtés CatNat | 15 | 12 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 35 260 | 32 455 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Le Perreux-sur-Marne ou Nogent-sur-Marne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Le Perreux-sur-Marne affiche un rendement brut estimé à 4,8 %, contre 4,6 % à Nogent-sur-Marne.
Le prix au m² est 10 % plus bas à Le Perreux-sur-Marne qu'à Nogent-sur-Marne, quand le loyer au m² y est 5 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Le Perreux-sur-Marne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −608 € à Le Perreux-sur-Marne et −694 € à Nogent-sur-Marne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 226 500 € pour un T2 type à Le Perreux-sur-Marne, 250 700 € à Nogent-sur-Marne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 35,79 % à Le Perreux-sur-Marne et de 34,52 % à Nogent-sur-Marne.
Le Perreux-sur-Marne est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Nogent-sur-Marne est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
17,2 % des DPE réalisés à Le Perreux-sur-Marne sont classés F ou G, contre 12,2 % à Nogent-sur-Marne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Le Perreux-sur-Marne.
Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle à Le Perreux-sur-Marne et 12 à Nogent-sur-Marne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Le Perreux-sur-Marne ou à Nogent-sur-Marne ?
Le Perreux-sur-Marne, avec un rendement brut de 4,8 % contre 4,6 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Le Perreux-sur-Marne et à Nogent-sur-Marne ?
Environ 226 500 € à Le Perreux-sur-Marne et 250 700 € à Nogent-sur-Marne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Le Perreux-sur-Marne ou Nogent-sur-Marne ?
Le Perreux-sur-Marne, avec 17,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.