Comparatif 2026
Lille ou La Madeleine : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, La Madeleine offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 4,8 % à Lille.
Le m² est 22 % plus cher à Lille (4 068 €) qu'à La Madeleine (3 321 €).
Pour un T2 type financé à crédit, La Madeleine dégage le meilleur cash-flow (−324 €/mois contre −457 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Lille et La Madeleine ?
| Indicateur | Lille | La Madeleine |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,8 % | 5,8 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −457 €/mois | −324 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 068 €/m² | 3 321 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 162 700 € | 132 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,1 €/m² | 18,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 72/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,91 % | 43,79 % |
| DPE F et G | 8,6 % | 6,5 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 5 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 238 246 | 21 790 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Lille ou La Madeleine : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, La Madeleine affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 4,8 % à Lille.
Le prix au m² est 22 % plus élevé à Lille qu'à La Madeleine, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Lille.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −324 € à La Madeleine et −457 € à Lille, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 162 700 € pour un T2 type à Lille, 132 800 € à La Madeleine, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,91 % à Lille et de 43,79 % à La Madeleine.
Lille est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Lille, Hellemmes, Lomme) ; La Madeleine est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,6 % des DPE réalisés à Lille sont classés F ou G, contre 6,5 % à La Madeleine : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Lille.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à Lille et 5 à La Madeleine.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Lille ou à La Madeleine ?
La Madeleine, avec un rendement brut de 5,8 % contre 4,8 %, soit 1,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Lille et à La Madeleine ?
Environ 162 700 € à Lille et 132 800 € à La Madeleine pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Lille ou La Madeleine ?
Lille, avec 8,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.