Comparatif 2026
Lille ou Toulon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Toulon offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 4,8 % à Lille.
Le m² est 44 % plus cher à Lille (4 068 €) qu'à Toulon (2 826 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Toulon dégage le meilleur cash-flow (−262 €/mois contre −457 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Lille et Toulon ?
| Indicateur | Lille | Toulon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,8 % | 6,3 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 4,4 % |
| Cash-flow T2 type | −457 €/mois | −262 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 068 €/m² | 2 826 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 162 700 € | 113 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,1 €/m² | 16,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 71/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,91 % | 49,76 % |
| DPE F et G | 8,6 % | 4,2 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 26 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 238 246 | 179 116 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Lille ou Toulon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Toulon affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 4,8 % à Lille.
Le prix au m² est 44 % plus élevé à Lille qu'à Toulon, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Lille.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −262 € à Toulon et −457 € à Lille, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 162 700 € pour un T2 type à Lille, 113 000 € à Toulon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,91 % à Lille et de 49,76 % à Toulon.
Lille est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Lille, Hellemmes, Lomme) ; Toulon est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,6 % des DPE réalisés à Lille sont classés F ou G, contre 4,2 % à Toulon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Lille.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à Lille et 26 à Toulon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Lille ou à Toulon ?
Toulon, avec un rendement brut de 6,3 % contre 4,8 %, soit 1,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Lille et à Toulon ?
Environ 162 700 € à Lille et 113 000 € à Toulon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Lille ou Toulon ?
Lille, avec 8,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.