Comparatif 2026
Marseille ou Nice : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Marseille offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 5,2 % à Nice.
Le m² est 42 % plus cher à Nice (4 738 €) qu'à Marseille (3 333 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Marseille dégage le meilleur cash-flow (−318 €/mois contre −495 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Marseille et Nice ?
| Indicateur | Marseille | Nice |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 4,3 % | 3,8 % |
| Cash-flow T2 type | −318 €/mois | −495 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 333 €/m² | 4 738 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 133 300 € | 189 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,6 €/m² | 22,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 67/100 | 57/100 |
| Taux de taxe foncière | 47,87 % | 42,43 % |
| DPE F et G | 3,5 % | 5,7 % |
| Arrêtés CatNat | 51 | 83 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 886 040 | 357 737 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Marseille ou Nice : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Marseille affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 5,2 % à Nice.
Le prix au m² est 30 % plus bas à Marseille qu'à Nice, quand le loyer au m² y est 18 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Marseille.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −318 € à Marseille et −495 € à Nice, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 133 300 € pour un T2 type à Marseille, 189 500 € à Nice, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 47,87 % à Marseille et de 42,43 % à Nice.
Marseille est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Nice est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,5 % des DPE réalisés à Marseille sont classés F ou G, contre 5,7 % à Nice : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nice.
Géorisques recense 51 arrêtés de catastrophe naturelle à Marseille et 83 à Nice.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Marseille ou à Nice ?
Marseille, avec un rendement brut de 6,0 % contre 5,2 %, soit 0,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Marseille et à Nice ?
Environ 133 300 € à Marseille et 189 500 € à Nice pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Marseille ou Nice ?
Nice, avec 5,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.