Comparatif 2026
Nancy ou Vandœuvre-lès-Nancy : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vandœuvre-lès-Nancy offre le meilleur rendement brut : 7,0 %, contre 6,4 % à Nancy.
Le m² est 11 % plus cher à Nancy (2 396 €) qu'à Vandœuvre-lès-Nancy (2 156 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vandœuvre-lès-Nancy dégage le meilleur cash-flow (−179 €/mois contre −223 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Nancy et Vandœuvre-lès-Nancy ?
| Indicateur | Nancy | Vandœuvre-lès-Nancy |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,4 % | 7,0 % |
| Rendement net T2 | 4,4 % | 4,9 % |
| Cash-flow T2 type | −223 €/mois | −179 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 396 €/m² | 2 156 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 95 800 € | 86 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,1 €/m² | 14,0 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,1 €/m² | 11,7 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 13,1 % | 9,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 55,4 % | 41,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 298,1 | 521,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,5 % | −7,0 % |
| Niveau de vie médian | 22 360 € | 18 680 € |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 71/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,95 % | 39,24 % |
| DPE F et G | 7,1 % | 6,3 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 14 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 103 671 | 29 942 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Nancy ou Vandœuvre-lès-Nancy : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vandœuvre-lès-Nancy affiche un rendement brut estimé à 7,0 %, contre 6,4 % à Nancy.
Le prix au m² est 11 % plus élevé à Nancy qu'à Vandœuvre-lès-Nancy, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Nancy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −179 € à Vandœuvre-lès-Nancy et −223 € à Nancy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 95 800 € pour un T2 type à Nancy, 86 200 € à Vandœuvre-lès-Nancy, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,95 % à Nancy et de 39,24 % à Vandœuvre-lès-Nancy.
Nancy est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vandœuvre-lès-Nancy est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,1 % des DPE réalisés à Nancy sont classés F ou G, contre 6,3 % à Vandœuvre-lès-Nancy : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nancy.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Nancy et 14 à Vandœuvre-lès-Nancy.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Nancy ou à Vandœuvre-lès-Nancy ?
Vandœuvre-lès-Nancy, avec un rendement brut de 7,0 % contre 6,4 %, soit 0,7 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Nancy et à Vandœuvre-lès-Nancy ?
Environ 95 800 € à Nancy et 86 200 € à Vandœuvre-lès-Nancy pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Nancy ou Vandœuvre-lès-Nancy ?
Nancy, avec 7,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.