Comparatif 2026
Nice ou Toulon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Toulon offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 5,2 % à Nice.
Le m² est 68 % plus cher à Nice (4 738 €) qu'à Toulon (2 826 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Toulon dégage le meilleur cash-flow (−262 €/mois contre −495 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Nice et Toulon ?
| Indicateur | Nice | Toulon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 6,3 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 4,4 % |
| Cash-flow T2 type | −495 €/mois | −262 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 738 €/m² | 2 826 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 189 500 € | 113 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,7 €/m² | 16,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 57/100 | 71/100 |
| Taux de taxe foncière | 42,43 % | 49,76 % |
| DPE F et G | 5,7 % | 4,2 % |
| Arrêtés CatNat | 83 | 26 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 357 737 | 179 116 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Nice ou Toulon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Toulon affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 5,2 % à Nice.
Le prix au m² est 68 % plus élevé à Nice qu'à Toulon, quand le loyer au m² y est 37 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Nice.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −262 € à Toulon et −495 € à Nice, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 189 500 € pour un T2 type à Nice, 113 000 € à Toulon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,43 % à Nice et de 49,76 % à Toulon.
Nice est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Toulon est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,7 % des DPE réalisés à Nice sont classés F ou G, contre 4,2 % à Toulon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nice.
Géorisques recense 83 arrêtés de catastrophe naturelle à Nice et 26 à Toulon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Nice ou à Toulon ?
Toulon, avec un rendement brut de 6,3 % contre 5,2 %, soit 1,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Nice et à Toulon ?
Environ 189 500 € à Nice et 113 000 € à Toulon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Nice ou Toulon ?
Nice, avec 5,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.