Comparatif 2026
Orléans ou Olivet : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Olivet offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 5,7 % à Orléans.
Le m² est 2 % plus cher à Orléans (2 819 €) qu'à Olivet (2 763 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Olivet dégage le meilleur cash-flow (−279 €/mois contre −293 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Orléans et Olivet ?
| Indicateur | Orléans | Olivet |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,7 % | 5,9 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −293 €/mois | −279 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 819 €/m² | 2 763 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 112 700 € | 110 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,8 €/m² | 15,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 10,6 % | 7,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 39,9 % | 35,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 177,3 | 24,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −4,5 % | +7,7 % |
| Niveau de vie médian | 21 370 € | 27 680 € |
| Score Pierreinvest | 53/100 | 60/100 |
| Taux de taxe foncière | 54,70 % | 54,71 % |
| DPE F et G | 8,9 % | 7,8 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 21 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 116 357 | 23 507 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Orléans ou Olivet : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Olivet affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 5,7 % à Orléans.
Le prix au m² est 2 % plus élevé à Orléans qu'à Olivet, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Orléans.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −279 € à Olivet et −293 € à Orléans, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 112 700 € pour un T2 type à Orléans, 110 500 € à Olivet, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 54,70 % à Orléans et de 54,71 % à Olivet.
Orléans est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Olivet est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,9 % des DPE réalisés à Orléans sont classés F ou G, contre 7,8 % à Olivet : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Orléans.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à Orléans et 21 à Olivet.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Orléans ou à Olivet ?
Olivet, avec un rendement brut de 5,9 % contre 5,7 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Orléans et à Olivet ?
Environ 112 700 € à Orléans et 110 500 € à Olivet pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Orléans ou Olivet ?
Orléans, avec 8,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.