Comparatif 2026
Orvault ou Couëron : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Orvault offre le meilleur rendement brut : 5,1 %, contre 4,9 % à Couëron.
Le m² est 4 % plus cher à Orvault (3 416 €) qu'à Couëron (3 284 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Couëron dégage le meilleur cash-flow (−369 €/mois contre −377 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Orvault et Couëron ?
| Indicateur | Orvault | Couëron |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,1 % | 4,9 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −377 €/mois | −369 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 416 €/m² | 3 284 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 136 700 € | 131 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,0 €/m² | 14,9 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,7 €/m² | 12,6 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 5,7 % | 5,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 20,8 % | 15,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 9,0 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +13,9 % | +10,4 % |
| Niveau de vie médian | 27 140 € | 24 290 € |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 61/100 |
| Taux de taxe foncière | 51,50 % | 47,26 % |
| DPE F et G | 3,4 % | 4,3 % |
| Arrêtés CatNat | 16 | 8 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 28 534 | 24 103 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Orvault ou Couëron : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Orvault affiche un rendement brut estimé à 5,1 %, contre 4,9 % à Couëron.
Le prix au m² est 4 % plus élevé à Orvault qu'à Couëron, quand le loyer au m² y est 7 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Orvault.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −369 € à Couëron et −377 € à Orvault, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 136 700 € pour un T2 type à Orvault, 131 400 € à Couëron, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 51,50 % à Orvault et de 47,26 % à Couëron.
Orvault est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Couëron est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,4 % des DPE réalisés à Orvault sont classés F ou G, contre 4,3 % à Couëron : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Couëron.
Géorisques recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle à Orvault et 8 à Couëron.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Orvault ou à Couëron ?
Orvault, avec un rendement brut de 5,1 % contre 4,9 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Orvault et à Couëron ?
Environ 136 700 € à Orvault et 131 400 € à Couëron pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Orvault ou Couëron ?
Couëron, avec 4,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.