Comparatif 2026
Poitiers ou Châtellerault : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Châtellerault offre le meilleur rendement brut : 10,5 %, contre 6,3 % à Poitiers.
Le m² est 97 % plus cher à Poitiers (2 406 €) qu'à Châtellerault (1 219 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Châtellerault dégage le meilleur cash-flow (−55 €/mois contre −233 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Poitiers et Châtellerault ?
| Indicateur | Poitiers | Châtellerault |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,3 % | 10,5 % |
| Rendement net T2 | 4,2 % | 6,9 % |
| Cash-flow T2 type | −233 €/mois | −55 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 406 €/m² | 1 219 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 96 200 € | 48 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,0 €/m² | 11,9 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 12,2 % | 13,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 47,1 % | 27,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 317,5 | 18,1 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +3,5 % | +0,9 % |
| Niveau de vie médian | 20 150 € | 19 940 € |
| Score Pierreinvest | 59/100 | 67/100 |
| Taux de taxe foncière | 54,92 % | 52,15 % |
| DPE F et G | 5,0 % | 6,7 % |
| Arrêtés CatNat | 28 | 19 |
| Zonage ABC | B1 | C |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 89 916 | 31 003 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Poitiers ou Châtellerault : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Châtellerault affiche un rendement brut estimé à 10,5 %, contre 6,3 % à Poitiers.
Le prix au m² est 97 % plus élevé à Poitiers qu'à Châtellerault, quand le loyer au m² y est 18 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Poitiers.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −55 € à Châtellerault et −233 € à Poitiers, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 96 200 € pour un T2 type à Poitiers, 48 800 € à Châtellerault, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 54,92 % à Poitiers et de 52,15 % à Châtellerault.
Poitiers est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Châtellerault est en zone C, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,0 % des DPE réalisés à Poitiers sont classés F ou G, contre 6,7 % à Châtellerault : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Châtellerault.
Géorisques recense 28 arrêtés de catastrophe naturelle à Poitiers et 19 à Châtellerault.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Poitiers ou à Châtellerault ?
Châtellerault, avec un rendement brut de 10,5 % contre 6,3 %, soit 4,2 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Poitiers et à Châtellerault ?
Environ 96 200 € à Poitiers et 48 800 € à Châtellerault pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Poitiers ou Châtellerault ?
Châtellerault, avec 6,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.