Comparatif 2026
Pontoise ou Saint-Ouen-l'Aumône : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Ouen-l'Aumône offre le meilleur rendement brut : 6,4 %, contre 6,0 % à Pontoise.
Le m² est 2 % plus cher à Pontoise (3 711 €) qu'à Saint-Ouen-l'Aumône (3 626 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Ouen-l'Aumône dégage le meilleur cash-flow (−319 €/mois contre −355 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Pontoise et Saint-Ouen-l'Aumône ?
| Indicateur | Pontoise | Saint-Ouen-l'Aumône |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 6,4 % |
| Rendement net T2 | 4,3 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −355 €/mois | −319 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 711 €/m² | 3 626 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 148 400 € | 145 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 20,6 €/m² | 21,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,3 % | 6,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 32,5 % | 26,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 170,4 | 11,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,1 % | +5,8 % |
| Niveau de vie médian | 22 340 € | 21 350 € |
| Score Pierreinvest | 63/100 | 75/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,46 % | 44,37 % |
| DPE F et G | 8,6 % | 5,5 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 9 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 970 | 25 578 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Pontoise ou Saint-Ouen-l'Aumône : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Ouen-l'Aumône affiche un rendement brut estimé à 6,4 %, contre 6,0 % à Pontoise.
Le prix au m² est 2 % plus élevé à Pontoise qu'à Saint-Ouen-l'Aumône, quand le loyer au m² y est 4 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Pontoise.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −319 € à Saint-Ouen-l'Aumône et −355 € à Pontoise, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 148 400 € pour un T2 type à Pontoise, 145 000 € à Saint-Ouen-l'Aumône, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,46 % à Pontoise et de 44,37 % à Saint-Ouen-l'Aumône.
Pontoise est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Ouen-l'Aumône est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,6 % des DPE réalisés à Pontoise sont classés F ou G, contre 5,5 % à Saint-Ouen-l'Aumône : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Pontoise.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Pontoise et 9 à Saint-Ouen-l'Aumône.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Pontoise ou à Saint-Ouen-l'Aumône ?
Saint-Ouen-l'Aumône, avec un rendement brut de 6,4 % contre 6,0 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Pontoise et à Saint-Ouen-l'Aumône ?
Environ 148 400 € à Pontoise et 145 000 € à Saint-Ouen-l'Aumône pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Pontoise ou Saint-Ouen-l'Aumône ?
Pontoise, avec 8,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.