Comparatif 2026
Saint-Jean-de-Braye ou Fleury-les-Aubrais : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Fleury-les-Aubrais offre le meilleur rendement brut : 7,9 %, contre 7,7 % à Saint-Jean-de-Braye.
Le m² est 6 % plus cher à Fleury-les-Aubrais (2 276 €) qu'à Saint-Jean-de-Braye (2 150 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Jean-de-Braye dégage le meilleur cash-flow (−169 €/mois contre −174 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Jean-de-Braye et Fleury-les-Aubrais ?
| Indicateur | Saint-Jean-de-Braye | Fleury-les-Aubrais |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,7 % | 7,9 % |
| Rendement net T2 | 5,2 % | 5,3 % |
| Cash-flow T2 type | −169 €/mois | −174 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 150 €/m² | 2 276 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 86 000 € | 91 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,3 €/m² | 16,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 79/100 | 80/100 |
| Taux de taxe foncière | 56,05 % | 62,52 % |
| DPE F et G | 4,3 % | 5,2 % |
| Arrêtés CatNat | 15 | 11 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 23 147 | 21 804 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Jean-de-Braye ou Fleury-les-Aubrais : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Fleury-les-Aubrais affiche un rendement brut estimé à 7,9 %, contre 7,7 % à Saint-Jean-de-Braye.
Le prix au m² est 6 % plus bas à Saint-Jean-de-Braye qu'à Fleury-les-Aubrais, quand le loyer au m² y est 8 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Saint-Jean-de-Braye.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −169 € à Saint-Jean-de-Braye et −174 € à Fleury-les-Aubrais, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 86 000 € pour un T2 type à Saint-Jean-de-Braye, 91 100 € à Fleury-les-Aubrais, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 56,05 % à Saint-Jean-de-Braye et de 62,52 % à Fleury-les-Aubrais.
Saint-Jean-de-Braye est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Fleury-les-Aubrais est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,3 % des DPE réalisés à Saint-Jean-de-Braye sont classés F ou G, contre 5,2 % à Fleury-les-Aubrais : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Fleury-les-Aubrais.
Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Jean-de-Braye et 11 à Fleury-les-Aubrais.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Jean-de-Braye ou à Fleury-les-Aubrais ?
Fleury-les-Aubrais, avec un rendement brut de 7,9 % contre 7,7 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Jean-de-Braye et à Fleury-les-Aubrais ?
Environ 86 000 € à Saint-Jean-de-Braye et 91 100 € à Fleury-les-Aubrais pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Jean-de-Braye ou Fleury-les-Aubrais ?
Fleury-les-Aubrais, avec 5,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.