Comparatif 2026
Trappes ou Montigny-le-Bretonneux : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Trappes offre le meilleur rendement brut : 6,8 %, contre 5,8 % à Montigny-le-Bretonneux.
Le m² est 30 % plus cher à Montigny-le-Bretonneux (4 328 €) qu'à Trappes (3 329 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Trappes dégage le meilleur cash-flow (−270 €/mois contre −405 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Trappes et Montigny-le-Bretonneux ?
| Indicateur | Trappes | Montigny-le-Bretonneux |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,8 % | 5,8 % |
| Rendement net T2 | 5,0 % | 4,4 % |
| Cash-flow T2 type | −270 €/mois | −405 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 329 €/m² | 4 328 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 133 200 € | 173 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,0 €/m² | 23,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,2 % | 4,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 18,9 % | 22,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 7,7 | 262,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −2,0 % | −1,7 % |
| Niveau de vie médian | 18 320 € | 30 360 € |
| Score Pierreinvest | 78/100 | 73/100 |
| Taux de taxe foncière | 37,26 % | 34,25 % |
| DPE F et G | 4,0 % | 0,6 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 13 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 34 689 | 32 465 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Trappes ou Montigny-le-Bretonneux : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Trappes affiche un rendement brut estimé à 6,8 %, contre 5,8 % à Montigny-le-Bretonneux.
Le prix au m² est 23 % plus bas à Trappes qu'à Montigny-le-Bretonneux, quand le loyer au m² y est 10 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Trappes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −270 € à Trappes et −405 € à Montigny-le-Bretonneux, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 133 200 € pour un T2 type à Trappes, 173 100 € à Montigny-le-Bretonneux, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 37,26 % à Trappes et de 34,25 % à Montigny-le-Bretonneux.
Trappes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Montigny-le-Bretonneux est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,0 % des DPE réalisés à Trappes sont classés F ou G, contre 0,6 % à Montigny-le-Bretonneux : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Trappes.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Trappes et 13 à Montigny-le-Bretonneux.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Trappes ou à Montigny-le-Bretonneux ?
Trappes, avec un rendement brut de 6,8 % contre 5,8 %, soit 1,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Trappes et à Montigny-le-Bretonneux ?
Environ 133 200 € à Trappes et 173 100 € à Montigny-le-Bretonneux pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Trappes ou Montigny-le-Bretonneux ?
Trappes, avec 4,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.