Comparatif 2026
Vienne ou Givors : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Givors offre le meilleur rendement brut : 8,7 %, contre 6,3 % à Vienne.
Le m² est 36 % plus cher à Vienne (2 413 €) qu'à Givors (1 774 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Givors dégage le meilleur cash-flow (−106 €/mois contre −226 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vienne et Givors ?
| Indicateur | Vienne | Givors |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,3 % | 8,7 % |
| Rendement net T2 | 4,4 % | 6,1 % |
| Cash-flow T2 type | −226 €/mois | −106 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 413 €/m² | 1 774 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 96 500 € | 71 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,1 €/m² | 14,4 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | 13,2 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 11,8 % | 9,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 31,8 % | 19,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 36,6 | 5,1 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −3,4 % | +2,9 % |
| Niveau de vie médian | 21 320 € | 18 160 € |
| Score Pierreinvest | 57/100 | 72/100 |
| Taux de taxe foncière | 44,92 % | 39,89 % |
| DPE F et G | 10,4 % | 5,0 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 23 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 778 | 21 379 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vienne ou Givors : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Givors affiche un rendement brut estimé à 8,7 %, contre 6,3 % à Vienne.
Le prix au m² est 36 % plus élevé à Vienne qu'à Givors, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Vienne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −106 € à Givors et −226 € à Vienne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 96 500 € pour un T2 type à Vienne, 71 000 € à Givors, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,92 % à Vienne et de 39,89 % à Givors.
Vienne est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Givors est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
10,4 % des DPE réalisés à Vienne sont classés F ou G, contre 5,0 % à Givors : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Vienne.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Vienne et 23 à Givors.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vienne ou à Givors ?
Givors, avec un rendement brut de 8,7 % contre 6,3 %, soit 2,4 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vienne et à Givors ?
Environ 96 500 € à Vienne et 71 000 € à Givors pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vienne ou Givors ?
Vienne, avec 10,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.