Comparatif 2026
Vincennes ou Saint-Mandé : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Mandé offre le meilleur rendement brut : 4,2 %, contre 3,8 % à Vincennes.
Le m² est 1 % plus cher à Vincennes (8 873 €) qu'à Saint-Mandé (8 775 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Mandé dégage le meilleur cash-flow (−1 010 €/mois contre −1 112 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vincennes et Saint-Mandé ?
| Indicateur | Vincennes | Saint-Mandé |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 3,8 % | 4,2 % |
| Rendement net T2 | 2,9 % | 3,2 % |
| Cash-flow T2 type | −1 112 €/mois | −1 010 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 8 873 €/m² | 8 775 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 354 900 € | 351 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 31,1 €/m² | 34,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 24,9 €/m² | 24,9 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,4 % | 7,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 39,6 % | 36,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 45,8 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +10,2 % | +5,0 % |
| Niveau de vie médian | 34 880 € | 36 180 € |
| Score Pierreinvest | 47/100 | 49/100 |
| Taux de taxe foncière | 34,89 % | 33,26 % |
| DPE F et G | 22,7 % | 25,7 % |
| Arrêtés CatNat | 5 | 2 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 48 193 | 21 071 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vincennes ou Saint-Mandé : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Mandé affiche un rendement brut estimé à 4,2 %, contre 3,8 % à Vincennes.
Le prix au m² est 1 % plus élevé à Vincennes qu'à Saint-Mandé, quand le loyer au m² y est 9 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Vincennes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −1 010 € à Saint-Mandé et −1 112 € à Vincennes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 354 900 € pour un T2 type à Vincennes, 351 000 € à Saint-Mandé, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 34,89 % à Vincennes et de 33,26 % à Saint-Mandé.
Vincennes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Mandé est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
22,7 % des DPE réalisés à Vincennes sont classés F ou G, contre 25,7 % à Saint-Mandé : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Mandé.
Géorisques recense 5 arrêtés de catastrophe naturelle à Vincennes et 2 à Saint-Mandé.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vincennes ou à Saint-Mandé ?
Saint-Mandé, avec un rendement brut de 4,2 % contre 3,8 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vincennes et à Saint-Mandé ?
Environ 354 900 € à Vincennes et 351 000 € à Saint-Mandé pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vincennes ou Saint-Mandé ?
Saint-Mandé, avec 25,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.