Comparatif 2026
Aubervilliers ou La Courneuve : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, La Courneuve offre le meilleur rendement brut : 6,9 %, contre 5,6 % à Aubervilliers.
Le m² est 27 % plus cher à Aubervilliers (4 366 €) qu'à La Courneuve (3 448 €).
Pour un T2 type financé à crédit, La Courneuve dégage le meilleur cash-flow (−276 €/mois contre −432 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Aubervilliers et La Courneuve ?
| Indicateur | Aubervilliers | La Courneuve |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,6 % | 6,9 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 5,1 % |
| Cash-flow T2 type | −432 €/mois | −276 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 366 €/m² | 3 448 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 174 600 € | 137 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,6 €/m² | 22,2 €/m² |
| Score Pierreinvest | 65/100 | 80/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,83 % | 42,07 % |
| DPE F et G | 11,7 % | 5,2 % |
| Arrêtés CatNat | 6 | 10 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 88 365 | 47 167 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Aubervilliers ou La Courneuve : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, La Courneuve affiche un rendement brut estimé à 6,9 %, contre 5,6 % à Aubervilliers.
Le prix au m² est 27 % plus élevé à Aubervilliers qu'à La Courneuve, quand le loyer au m² y est 2 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Aubervilliers.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −276 € à La Courneuve et −432 € à Aubervilliers, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 174 600 € pour un T2 type à Aubervilliers, 137 900 € à La Courneuve, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,83 % à Aubervilliers et de 42,07 % à La Courneuve.
Aubervilliers est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune) ; La Courneuve est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune).
Parc immobilier et risques
11,7 % des DPE réalisés à Aubervilliers sont classés F ou G, contre 5,2 % à La Courneuve : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Aubervilliers.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Aubervilliers et 10 à La Courneuve.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Aubervilliers ou à La Courneuve ?
La Courneuve, avec un rendement brut de 6,9 % contre 5,6 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Aubervilliers et à La Courneuve ?
Environ 174 600 € à Aubervilliers et 137 900 € à La Courneuve pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Aubervilliers ou La Courneuve ?
Aubervilliers, avec 11,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.