Comparatif 2026
Aubervilliers ou Pantin : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Aubervilliers offre le meilleur rendement brut : 5,6 %, contre 4,5 % à Pantin.
Le m² est 40 % plus cher à Pantin (6 118 €) qu'à Aubervilliers (4 366 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Aubervilliers dégage le meilleur cash-flow (−432 €/mois contre −698 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Aubervilliers et Pantin ?
| Indicateur | Aubervilliers | Pantin |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,6 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 3,3 % |
| Cash-flow T2 type | −432 €/mois | −698 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 366 €/m² | 6 118 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 174 600 € | 244 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,6 €/m² | 25,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 65/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,83 % | 44,88 % |
| DPE F et G | 11,7 % | 7,3 % |
| Arrêtés CatNat | 6 | 11 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 88 365 | 61 929 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Aubervilliers ou Pantin : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Aubervilliers affiche un rendement brut estimé à 5,6 %, contre 4,5 % à Pantin.
Le prix au m² est 29 % plus bas à Aubervilliers qu'à Pantin, quand le loyer au m² y est 11 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Aubervilliers.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −432 € à Aubervilliers et −698 € à Pantin, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 174 600 € pour un T2 type à Aubervilliers, 244 700 € à Pantin, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,83 % à Aubervilliers et de 44,88 % à Pantin.
Aubervilliers est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune) ; Pantin est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble).
Parc immobilier et risques
11,7 % des DPE réalisés à Aubervilliers sont classés F ou G, contre 7,3 % à Pantin : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Aubervilliers.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Aubervilliers et 11 à Pantin.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Aubervilliers ou à Pantin ?
Aubervilliers, avec un rendement brut de 5,6 % contre 4,5 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Aubervilliers et à Pantin ?
Environ 174 600 € à Aubervilliers et 244 700 € à Pantin pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Aubervilliers ou Pantin ?
Aubervilliers, avec 11,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.