Comparatif 2026
Bagneux ou Châtillon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bagneux offre le meilleur rendement brut : 5,0 %, contre 4,4 % à Châtillon.
Le m² est 16 % plus cher à Châtillon (6 445 €) qu'à Bagneux (5 578 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bagneux dégage le meilleur cash-flow (−580 €/mois contre −723 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bagneux et Châtillon ?
| Indicateur | Bagneux | Châtillon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,0 % | 4,4 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −580 €/mois | −723 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 578 €/m² | 6 445 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 223 100 € | 257 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 26,1 €/m² | 26,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,5 % | 7,0 % |
| Ménages locataires du parc privé | 19,5 % | 32,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 2,7 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,6 % | +18,4 % |
| Niveau de vie médian | 21 040 € | 30 550 € |
| Score Pierreinvest | 61/100 | 53/100 |
| Taux de taxe foncière | 34,18 % | 26,22 % |
| DPE F et G | 3,4 % | 7,3 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 12 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 44 572 | 36 705 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bagneux ou Châtillon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bagneux affiche un rendement brut estimé à 5,0 %, contre 4,4 % à Châtillon.
Le prix au m² est 13 % plus bas à Bagneux qu'à Châtillon, quand le loyer au m² y est 0 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Bagneux.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −580 € à Bagneux et −723 € à Châtillon, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 223 100 € pour un T2 type à Bagneux, 257 800 € à Châtillon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 34,18 % à Bagneux et de 26,22 % à Châtillon.
Bagneux est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Châtillon est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,4 % des DPE réalisés à Bagneux sont classés F ou G, contre 7,3 % à Châtillon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Châtillon.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Bagneux et 12 à Châtillon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bagneux ou à Châtillon ?
Bagneux, avec un rendement brut de 5,0 % contre 4,4 %, soit 0,7 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bagneux et à Châtillon ?
Environ 223 100 € à Bagneux et 257 800 € à Châtillon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bagneux ou Châtillon ?
Châtillon, avec 7,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.