Comparatif 2026
Châtillon ou Malakoff : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Châtillon offre le meilleur rendement brut : 4,4 %, contre 4,3 % à Malakoff.
Le m² est 10 % plus cher à Malakoff (7 113 €) qu'à Châtillon (6 445 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Châtillon dégage le meilleur cash-flow (−723 €/mois contre −818 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Châtillon et Malakoff ?
| Indicateur | Châtillon | Malakoff |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,4 % | 4,3 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,2 % |
| Cash-flow T2 type | −723 €/mois | −818 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 6 445 €/m² | 7 113 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 257 800 € | 284 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 26,2 €/m² | 28,2 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 21,8 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,0 % | 9,4 % |
| Ménages locataires du parc privé | 32,0 % | 26,0 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | n.d. | 211,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +18,4 % | −3,1 % |
| Niveau de vie médian | 30 550 € | 25 810 € |
| Score Pierreinvest | 53/100 | 46/100 |
| Taux de taxe foncière | 26,22 % | 36,20 % |
| DPE F et G | 7,3 % | 17,7 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 9 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 36 705 | 30 557 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Châtillon ou Malakoff : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Châtillon affiche un rendement brut estimé à 4,4 %, contre 4,3 % à Malakoff.
Le prix au m² est 9 % plus bas à Châtillon qu'à Malakoff, quand le loyer au m² y est 7 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Châtillon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −723 € à Châtillon et −818 € à Malakoff, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 257 800 € pour un T2 type à Châtillon, 284 500 € à Malakoff, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 26,22 % à Châtillon et de 36,20 % à Malakoff.
Châtillon est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Malakoff est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
7,3 % des DPE réalisés à Châtillon sont classés F ou G, contre 17,7 % à Malakoff : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Malakoff.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Châtillon et 9 à Malakoff.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Châtillon ou à Malakoff ?
Châtillon, avec un rendement brut de 4,4 % contre 4,3 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Châtillon et à Malakoff ?
Environ 257 800 € à Châtillon et 284 500 € à Malakoff pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Châtillon ou Malakoff ?
Malakoff, avec 17,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.