Comparatif 2026
Bagnolet ou Les Lilas : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bagnolet offre le meilleur rendement brut : 4,6 %, contre 4,1 % à Les Lilas.
Le m² est 21 % plus cher à Les Lilas (7 241 €) qu'à Bagnolet (5 977 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bagnolet dégage le meilleur cash-flow (−679 €/mois contre −879 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bagnolet et Les Lilas ?
| Indicateur | Bagnolet | Les Lilas |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,6 % | 4,1 % |
| Rendement net T2 | 3,3 % | 3,0 % |
| Cash-flow T2 type | −679 €/mois | −879 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 977 €/m² | 7 241 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 239 100 € | 289 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 25,4 €/m² | 27,4 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 10,1 % | 8,6 % |
| Ménages locataires du parc privé | 27,4 % | 32,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 6,4 | n.d. |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −10,2 % | +45,3 % |
| Niveau de vie médian | 19 060 € | 25 490 € |
| Score Pierreinvest | 50/100 | 47/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,48 % | 45,88 % |
| DPE F et G | 8,1 % | 16,0 % |
| Arrêtés CatNat | 10 | 7 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 43 086 | 23 843 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bagnolet ou Les Lilas : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bagnolet affiche un rendement brut estimé à 4,6 %, contre 4,1 % à Les Lilas.
Le prix au m² est 17 % plus bas à Bagnolet qu'à Les Lilas, quand le loyer au m² y est 7 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Bagnolet.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −679 € à Bagnolet et −879 € à Les Lilas, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 239 100 € pour un T2 type à Bagnolet, 289 700 € à Les Lilas, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,48 % à Bagnolet et de 45,88 % à Les Lilas.
Bagnolet est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble) ; Les Lilas est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble).
Parc immobilier et risques
8,1 % des DPE réalisés à Bagnolet sont classés F ou G, contre 16,0 % à Les Lilas : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Les Lilas.
Géorisques recense 10 arrêtés de catastrophe naturelle à Bagnolet et 7 à Les Lilas.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bagnolet ou à Les Lilas ?
Bagnolet, avec un rendement brut de 4,6 % contre 4,1 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bagnolet et à Les Lilas ?
Environ 239 100 € à Bagnolet et 289 700 € à Les Lilas pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bagnolet ou Les Lilas ?
Les Lilas, avec 16,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.