Comparatif 2026
Montreuil ou Bagnolet : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bagnolet offre le meilleur rendement brut : 4,6 %, contre 4,1 % à Montreuil.
Le m² est 12 % plus cher à Montreuil (6 667 €) qu'à Bagnolet (5 977 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bagnolet dégage le meilleur cash-flow (−679 €/mois contre −802 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Montreuil et Bagnolet ?
| Indicateur | Montreuil | Bagnolet |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,1 % | 4,6 % |
| Rendement net T2 | 3,0 % | 3,3 % |
| Cash-flow T2 type | −802 €/mois | −679 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 6 667 €/m² | 5 977 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 266 700 € | 239 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 25,5 €/m² | 25,4 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 9,3 % | 10,1 % |
| Ménages locataires du parc privé | 31,0 % | 27,4 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 22,8 | 6,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +8,2 % | −10,2 % |
| Niveau de vie médian | 21 150 € | 19 060 € |
| Score Pierreinvest | 43/100 | 50/100 |
| Taux de taxe foncière | 44,22 % | 49,48 % |
| DPE F et G | 11,0 % | 8,1 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 10 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 111 934 | 43 086 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Montreuil ou Bagnolet : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bagnolet affiche un rendement brut estimé à 4,6 %, contre 4,1 % à Montreuil.
Le prix au m² est 12 % plus élevé à Montreuil qu'à Bagnolet, quand le loyer au m² y est 0 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Montreuil.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −679 € à Bagnolet et −802 € à Montreuil, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 266 700 € pour un T2 type à Montreuil, 239 100 € à Bagnolet, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,22 % à Montreuil et de 49,48 % à Bagnolet.
Montreuil est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble) ; Bagnolet est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble).
Parc immobilier et risques
11,0 % des DPE réalisés à Montreuil sont classés F ou G, contre 8,1 % à Bagnolet : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Montreuil.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Montreuil et 10 à Bagnolet.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Montreuil ou à Bagnolet ?
Bagnolet, avec un rendement brut de 4,6 % contre 4,1 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Montreuil et à Bagnolet ?
Environ 266 700 € à Montreuil et 239 100 € à Bagnolet pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Montreuil ou Bagnolet ?
Montreuil, avec 11,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.