Comparatif 2026
Montreuil ou Fontenay-sous-Bois : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Fontenay-sous-Bois offre le meilleur rendement brut : 4,4 %, contre 4,1 % à Montreuil.
Le m² est 6 % plus cher à Montreuil (6 667 €) qu'à Fontenay-sous-Bois (6 262 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Fontenay-sous-Bois dégage le meilleur cash-flow (−714 €/mois contre −802 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Montreuil et Fontenay-sous-Bois ?
| Indicateur | Montreuil | Fontenay-sous-Bois |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,1 % | 4,4 % |
| Rendement net T2 | 3,0 % | 3,3 % |
| Cash-flow T2 type | −802 €/mois | −714 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 6 667 €/m² | 6 262 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 266 700 € | 250 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 25,5 €/m² | 25,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 49/100 | 52/100 |
| Taux de taxe foncière | 44,22 % | 40,69 % |
| DPE F et G | 11,0 % | 12,3 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 14 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 111 934 | 53 757 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Montreuil ou Fontenay-sous-Bois : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Fontenay-sous-Bois affiche un rendement brut estimé à 4,4 %, contre 4,1 % à Montreuil.
Le prix au m² est 6 % plus élevé à Montreuil qu'à Fontenay-sous-Bois, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Montreuil.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −714 € à Fontenay-sous-Bois et −802 € à Montreuil, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 266 700 € pour un T2 type à Montreuil, 250 500 € à Fontenay-sous-Bois, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,22 % à Montreuil et de 40,69 % à Fontenay-sous-Bois.
Montreuil est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble) ; Fontenay-sous-Bois est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
11,0 % des DPE réalisés à Montreuil sont classés F ou G, contre 12,3 % à Fontenay-sous-Bois : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Fontenay-sous-Bois.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Montreuil et 14 à Fontenay-sous-Bois.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Montreuil ou à Fontenay-sous-Bois ?
Fontenay-sous-Bois, avec un rendement brut de 4,4 % contre 4,1 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Montreuil et à Fontenay-sous-Bois ?
Environ 266 700 € à Montreuil et 250 500 € à Fontenay-sous-Bois pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Montreuil ou Fontenay-sous-Bois ?
Fontenay-sous-Bois, avec 12,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.