Investissement locatif · Val-de-Marne
Investir à Fontenay-sous-Bois (94) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-de-Marne (94)·Île-de-France
- Population53 757 habitants
- Marché Zone A bisZone tendue
- FiabilitéÉlevée869 ventes · 3 244 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Fontenay-sous-Bois, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 6 262 €/m² (869 ventes DVF 2021-2025) et se loue 25,7 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,4 % hors charges.
C'est 0,9 point en dessous de la médiane des 29 communes analysées du département (Val-de-Marne, 5,4 %) : Fontenay-sous-Bois se classe 428e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (250 500 €), loué 926 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 714 € par mois (cash-flow estimé de −714 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Fontenay-sous-Bois ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 6 262 €/m² | 5 419 € | 7 143 € | 869 |
| Appartement 3 pièces et plus | 5 806 €/m² | 4 522 € | 6 869 € | 892 |
| Appartement, tous types | 6 077 €/m² | 5 000 € | 7 000 € | 1 763 |
| Maison | 7 500 €/m² | 6 210 € | 9 180 € | 738 |
Le prix médian des appartements a reculé de 10,6 % entre 2021 (6 253 €/m²) et 2025 (5 590 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Fontenay-sous-Bois ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 25,7 €/m² | 21,2 – 31,3 € | 3 244 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 21,0 €/m² | 16,0 – 27,5 € | 1 575 | Bonne |
| Appartement, tous types | 22,9 €/m² | 18,4 – 28,6 € | 4 814 | Bonne |
| Maison | 19,6 €/m² | 11,6 – 33,0 € | 189 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Fontenay-sous-Bois ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 250 500 € | 926 €/mois | 4,4 % | 3,3 % | 3,2 % | −714 €/mois |
| T3 de 65 m² | 377 400 € | 1 230 €/mois | 3,9 % | 2,9 % | 2,9 % | −1 186 €/mois |
| Maison de 90 m² | 675 000 € | 1 584 €/mois | 2,8 % | 2,2 % | 2,2 % | −2 562 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Fontenay-sous-Bois ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 488 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 233 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 822 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 40,69 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,11 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 017 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Fontenay-sous-Bois ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,7 % | 1,7 % | 37,2 % | 29,9 % | 18,3 % | 6,9 % | 5,3 % |
12,3 % des DPE réalisés à Fontenay-sous-Bois classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (16 536 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Fontenay-sous-Bois ?
Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Fontenay-sous-Bois ?
- Passoires thermiques. 12,3 % des DPE de Fontenay-sous-Bois sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 10,6 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 714 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Montreuil ou Fontenay-sous-Bois, Fontenay-sous-Bois ou Nogent-sur-Marne.
Dans quels classements figure Fontenay-sous-Bois ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Fontenay-sous-Bois
Est-il rentable d'investir à Fontenay-sous-Bois ?
Avec un rendement brut estimé à 4,4 % pour un T1-T2, Fontenay-sous-Bois se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −714 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 714 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 52/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Fontenay-sous-Bois ?
Comptez environ 250 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 20 000 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 5 419 € et 7 143 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Fontenay-sous-Bois ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 926 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 25,7 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 21,2 à 31,3 €/m².
Fontenay-sous-Bois est-elle en zone tendue ?
Fontenay-sous-Bois est classée en zone A bis du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Fontenay-sous-Bois ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,69 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 017 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Fontenay-sous-Bois
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 714 € par mois à Fontenay-sous-Bois : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Fontenay-sous-Bois.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Fontenay-sous-Bois, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,4 % en 2026 (prix médian 6 262 €/m², loyer 25,7 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/94-val-de-marne/fontenay-sous-bois/