Comparatif 2026
Bayonne ou Biarritz : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bayonne offre le meilleur rendement brut : 4,1 %, contre 2,7 % à Biarritz.
Le m² est 82 % plus cher à Biarritz (7 632 €) qu'à Bayonne (4 203 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bayonne dégage le meilleur cash-flow (−521 €/mois contre −1 200 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bayonne et Biarritz ?
| Indicateur | Bayonne | Biarritz |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,1 % | 2,7 % |
| Rendement net T2 | 2,9 % | 2,0 % |
| Cash-flow T2 type | −521 €/mois | −1 200 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 203 €/m² | 7 632 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 168 100 € | 305 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,9 €/m² | 19,2 €/m² |
| Score Pierreinvest | 47/100 | 44/100 |
| Taux de taxe foncière | 38,01 % | 34,51 % |
| DPE F et G | 3,4 % | 9,8 % |
| Arrêtés CatNat | 25 | 17 |
| Zonage ABC | B1 | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 54 306 | 26 206 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bayonne ou Biarritz : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bayonne affiche un rendement brut estimé à 4,1 %, contre 2,7 % à Biarritz.
Le prix au m² est 45 % plus bas à Bayonne qu'à Biarritz, quand le loyer au m² y est 17 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Bayonne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −521 € à Bayonne et −1 200 € à Biarritz, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 168 100 € pour un T2 type à Bayonne, 305 300 € à Biarritz, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,01 % à Bayonne et de 34,51 % à Biarritz.
Bayonne est en zone B1, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Pays basque) ; Biarritz est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Pays basque).
Parc immobilier et risques
3,4 % des DPE réalisés à Bayonne sont classés F ou G, contre 9,8 % à Biarritz : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Biarritz.
Géorisques recense 25 arrêtés de catastrophe naturelle à Bayonne et 17 à Biarritz.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bayonne ou à Biarritz ?
Bayonne, avec un rendement brut de 4,1 % contre 2,7 %, soit 1,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bayonne et à Biarritz ?
Environ 168 100 € à Bayonne et 305 300 € à Biarritz pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bayonne ou Biarritz ?
Biarritz, avec 9,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.