Investissement locatif · Pyrénées-Atlantiques
Investir à Biarritz (64) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoirePyrénées-Atlantiques (64)·Nouvelle-Aquitaine
- Population26 206 habitants
- Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée1 395 ventes · 1 796 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Biarritz, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 7 632 €/m² (1 395 ventes DVF 2021-2025) et se loue 19,2 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 2,7 % hors charges.
C'est 1,0 point en dessous de la médiane des 4 communes analysées du département (Pyrénées-Atlantiques, 3,8 %) : Biarritz se classe 465e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (305 300 €), loué 692 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 1 200 € par mois (cash-flow estimé de −1 200 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Biarritz ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 7 632 €/m² | 6 382 € | 9 067 € | 1 395 |
| Appartement 3 pièces et plus | 7 031 €/m² | 5 871 € | 8 512 € | 1 279 |
| Appartement, tous types | 7 386 €/m² | 6 129 € | 8 819 € | 2 677 |
| Maison | 8 123 €/m² | 6 538 € | 10 010 € | 574 |
Le prix médian des appartements est resté stable entre 2021 (7 095 €/m²) et 2025 (7 078 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Biarritz ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 19,2 €/m² | 13,8 – 26,9 € | 1 796 | Prudence |
| Appartement 3 pièces et plus | 15,8 €/m² | 10,7 – 23,6 € | 900 | Bonne |
| Appartement, tous types | 16,4 €/m² | 11,2 – 24,0 € | 2 701 | Bonne |
| Maison | 17,9 €/m² | 11,6 – 27,6 € | 211 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Biarritz ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 305 300 € | 692 €/mois | 2,7 % | 2,0 % | 2,0 % | −1 200 €/mois |
| T3 de 65 m² | 457 000 € | 927 €/mois | 2,4 % | 1,8 % | 1,8 % | −1 890 €/mois |
| Maison de 90 m² | 731 000 € | 1 450 €/mois | 2,4 % | 1,9 % | 1,9 % | −2 979 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Biarritz
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Biarritz ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 606 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 0 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 109 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 34,51 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 10,70 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 645 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Biarritz ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,7 % | 2,4 % | 32,5 % | 36,0 % | 18,6 % | 7,1 % | 2,7 % |
9,8 % des DPE réalisés à Biarritz classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (10 783 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Biarritz ?
Mouvement de terrain Séisme Transport de marchandises dangereuses
17 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Biarritz ?
- Loyer à confirmer. L'estimation ANIL est moins précise ici (peu d'annonces ou estimation à une maille plus large que la commune). Validez le loyer auprès de deux agences locales avant de calculer votre rendement.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 1 200 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
- Loyers encadrés. Biarritz applique l'encadrement des loyers (Pays basque) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Anglet ou Biarritz, Bayonne ou Biarritz.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Biarritz
Est-il rentable d'investir à Biarritz ?
Avec un rendement brut estimé à 2,7 % pour un T1-T2, Biarritz se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −1 200 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 1 200 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 44/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Biarritz ?
Comptez environ 305 300 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 24 400 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 6 382 € et 9 067 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Biarritz ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 692 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 19,2 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 13,8 à 26,9 €/m².
Biarritz est-elle en zone tendue ?
Biarritz est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Pays basque).
Combien coûte la taxe foncière à Biarritz ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 34,51 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 645 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Biarritz
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 1 200 € par mois à Biarritz : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Biarritz.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Biarritz, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 2,7 % en 2026 (prix médian 7 632 €/m², loyer 19,2 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/64-pyrenees-atlantiques/biarritz/