Comparatif 2026
Béziers ou Narbonne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Béziers offre le meilleur rendement brut : 8,2 %, contre 6,3 % à Narbonne.
Le m² est 29 % plus cher à Narbonne (2 237 €) qu'à Béziers (1 737 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Béziers dégage le meilleur cash-flow (−126 €/mois contre −221 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Béziers et Narbonne ?
| Indicateur | Béziers | Narbonne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 8,2 % | 6,3 % |
| Rendement net T2 | 5,5 % | 4,1 % |
| Cash-flow T2 type | −126 €/mois | −221 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 737 €/m² | 2 237 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 69 500 € | 89 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 13,1 €/m² | 13,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 15,1 % | 10,7 % |
| Ménages locataires du parc privé | 42,5 % | 37,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 31,1 | 40,7 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,4 % | +7,3 % |
| Niveau de vie médian | 16 830 € | 19 850 € |
| Score Pierreinvest | 70/100 | 63/100 |
| Taux de taxe foncière | 51,93 % | 61,62 % |
| DPE F et G | 2,9 % | 1,7 % |
| Arrêtés CatNat | 26 | 35 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 81 545 | 57 587 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Béziers ou Narbonne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Béziers affiche un rendement brut estimé à 8,2 %, contre 6,3 % à Narbonne.
Le prix au m² est 22 % plus bas à Béziers qu'à Narbonne, quand le loyer au m² y est 0 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Béziers.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −126 € à Béziers et −221 € à Narbonne, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 69 500 € pour un T2 type à Béziers, 89 500 € à Narbonne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 51,93 % à Béziers et de 61,62 % à Narbonne.
Béziers est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Narbonne est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,9 % des DPE réalisés à Béziers sont classés F ou G, contre 1,7 % à Narbonne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Béziers.
Géorisques recense 26 arrêtés de catastrophe naturelle à Béziers et 35 à Narbonne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Béziers ou à Narbonne ?
Béziers, avec un rendement brut de 8,2 % contre 6,3 %, soit 1,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Béziers et à Narbonne ?
Environ 69 500 € à Béziers et 89 500 € à Narbonne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Béziers ou Narbonne ?
Béziers, avec 2,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.