Investissement locatif · Hérault
Investir à Béziers (34) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireHérault (34)·Occitanie
- Population81 545 habitants
- Marché Zone B1Zone non tendue
- FiabilitéÉlevée1 590 ventes · 9 437 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Béziers, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 1 737 €/m² (1 590 ventes DVF 2021-2025) et se loue 13,1 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 8,2 % hors charges.
C'est 3,2 points au-dessus de la médiane des 7 communes analysées du département (Hérault, 5,0 %) : Béziers se classe 73e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (69 500 €), loué 473 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 126 € par mois (cash-flow estimé de −126 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Béziers ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 1 737 €/m² | 1 355 € | 2 128 € | 1 590 |
| Appartement 3 pièces et plus | 1 403 €/m² | 1 117 € | 1 840 € | 2 351 |
| Appartement, tous types | 1 539 €/m² | 1 182 € | 1 979 € | 3 946 |
| Maison | 2 176 €/m² | 1 805 € | 2 533 € | 2 366 |
Le prix médian des appartements a progressé de 20,8 % entre 2021 (1 369 €/m²) et 2025 (1 654 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Béziers ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 13,1 €/m² | 10,5 – 16,5 € | 9 437 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 9,7 €/m² | 7,6 – 12,4 € | 8 945 | Bonne |
| Appartement, tous types | 11,2 €/m² | 8,8 – 14,1 € | 18 371 | Bonne |
| Maison | 11,3 €/m² | 8,7 – 14,7 € | 1 980 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Béziers ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 69 500 € | 473 €/mois | 8,2 % | 5,5 % | 4,3 % | −126 €/mois |
| T3 de 65 m² | 91 200 € | 568 €/mois | 7,5 % | 4,8 % | 4,0 % | −194 €/mois |
| Maison de 90 m² | 195 800 € | 915 €/mois | 5,6 % | 4,0 % | 3,6 % | −489 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Béziers
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Béziers ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 1 782 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 832 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 441 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 51,93 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 14,05 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 663 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Béziers ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,9 % | 11,9 % | 43,7 % | 28,0 % | 9,5 % | 2,4 % | 0,5 % |
2,9 % des DPE réalisés à Béziers classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (27 800 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Béziers ?
Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Radon Risque industriel Rupture de barrage Séisme Transport de marchandises dangereuses
26 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Béziers ?
- Risques naturels. 26 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Béziers et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Béziers ou Narbonne, Béziers ou Agde.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Béziers
Est-il rentable d'investir à Béziers ?
Avec un rendement brut estimé à 8,2 % pour un T1-T2, Béziers se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −126 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 126 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 78/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Béziers ?
Comptez environ 69 500 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 5 600 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 1 355 € et 2 128 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Béziers ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 473 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 13,1 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 10,5 à 16,5 €/m².
Béziers est-elle en zone tendue ?
Béziers est classée en zone B1 du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle n'est pas en zone tendue selon le zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Béziers ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 51,93 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 663 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 126 € par mois à Béziers : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Béziers, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 8,2 % en 2026 (prix médian 1 737 €/m², loyer 13,1 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/34-herault/beziers/