Comparatif 2026
Bourges ou Vierzon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vierzon offre le meilleur rendement brut : 13,3 %, contre 9,4 % à Bourges.
Le m² est 88 % plus cher à Bourges (1 646 €) qu'à Vierzon (875 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vierzon dégage le meilleur cash-flow (−9 €/mois contre −86 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bourges et Vierzon ?
| Indicateur | Bourges | Vierzon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 9,4 % | 13,3 % |
| Rendement net T2 | 6,5 % | 8,7 % |
| Cash-flow T2 type | −86 €/mois | −9 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 646 €/m² | 875 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 65 800 € | 35 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 14,4 €/m² | 10,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | n.d. | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 13,1 % | 16,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 28,5 % | 25,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 63,0 | 8,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,2 % | +1,5 % |
| Niveau de vie médian | 21 730 € | 19 130 € |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 64/100 |
| Taux de taxe foncière | 45,92 % | 46,87 % |
| DPE F et G | 6,9 % | 14,6 % |
| Arrêtés CatNat | 15 | 19 |
| Zonage ABC | B2 | C |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 64 186 | 25 068 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bourges ou Vierzon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vierzon affiche un rendement brut estimé à 13,3 %, contre 9,4 % à Bourges.
Le prix au m² est 88 % plus élevé à Bourges qu'à Vierzon, quand le loyer au m² y est 33 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Bourges.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −9 € à Vierzon et −86 € à Bourges, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 65 800 € pour un T2 type à Bourges, 35 000 € à Vierzon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 45,92 % à Bourges et de 46,87 % à Vierzon.
Bourges est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vierzon est en zone C, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
6,9 % des DPE réalisés à Bourges sont classés F ou G, contre 14,6 % à Vierzon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Vierzon.
Géorisques recense 15 arrêtés de catastrophe naturelle à Bourges et 19 à Vierzon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bourges ou à Vierzon ?
Vierzon, avec un rendement brut de 13,3 % contre 9,4 %, soit 3,9 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bourges et à Vierzon ?
Environ 65 800 € à Bourges et 35 000 € à Vierzon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bourges ou Vierzon ?
Vierzon, avec 14,6 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.