Comparatif 2026
Chalon-sur-Saône ou Beaune : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Chalon-sur-Saône offre le meilleur rendement brut : 9,4 %, contre 6,4 % à Beaune.
Le m² est 93 % plus cher à Beaune (2 673 €) qu'à Chalon-sur-Saône (1 385 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Chalon-sur-Saône dégage le meilleur cash-flow (−79 €/mois contre −244 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Chalon-sur-Saône et Beaune ?
| Indicateur | Chalon-sur-Saône | Beaune |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 9,4 % | 6,4 % |
| Rendement net T2 | 6,3 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −79 €/mois | −244 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 385 €/m² | 2 673 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 55 400 € | 106 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 12,1 €/m² | 15,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 10,3 €/m² | n.d. |
| Logements vacants du parc privé | 14,2 % | 12,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 36,4 % | 29,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 36,3 | 27,7 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +4,5 % | +9,6 % |
| Niveau de vie médian | 19 590 € | 22 880 € |
| Score Pierreinvest | 71/100 | 63/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,34 % | 44,98 % |
| DPE F et G | 9,7 % | 7,4 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 5 |
| Zonage ABC | B2 | B2 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 45 102 | 20 352 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Chalon-sur-Saône ou Beaune : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Chalon-sur-Saône affiche un rendement brut estimé à 9,4 %, contre 6,4 % à Beaune.
Le prix au m² est 48 % plus bas à Chalon-sur-Saône qu'à Beaune, quand le loyer au m² y est 23 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Chalon-sur-Saône.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −79 € à Chalon-sur-Saône et −244 € à Beaune, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 55 400 € pour un T2 type à Chalon-sur-Saône, 106 900 € à Beaune, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,34 % à Chalon-sur-Saône et de 44,98 % à Beaune.
Chalon-sur-Saône est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Beaune est en zone B2, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,7 % des DPE réalisés à Chalon-sur-Saône sont classés F ou G, contre 7,4 % à Beaune : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Chalon-sur-Saône.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Chalon-sur-Saône et 5 à Beaune.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Chalon-sur-Saône ou à Beaune ?
Chalon-sur-Saône, avec un rendement brut de 9,4 % contre 6,4 %, soit 3,0 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Chalon-sur-Saône et à Beaune ?
Environ 55 400 € à Chalon-sur-Saône et 106 900 € à Beaune pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Chalon-sur-Saône ou Beaune ?
Chalon-sur-Saône, avec 9,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.