Comparatif 2026
Châtenay-Malabry ou Le Plessis-Robinson : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Châtenay-Malabry offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 4,7 % à Le Plessis-Robinson.
Le m² est 17 % plus cher à Le Plessis-Robinson (6 183 €) qu'à Châtenay-Malabry (5 300 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Châtenay-Malabry dégage le meilleur cash-flow (−532 €/mois contre −675 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Châtenay-Malabry et Le Plessis-Robinson ?
| Indicateur | Châtenay-Malabry | Le Plessis-Robinson |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 4,7 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −532 €/mois | −675 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 300 €/m² | 6 183 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 212 000 € | 247 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 25,5 €/m² | 27,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 62/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 27,64 % | 37,77 % |
| DPE F et G | 11,3 % | 5,4 % |
| Arrêtés CatNat | 10 | 8 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 35 825 | 28 848 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Châtenay-Malabry ou Le Plessis-Robinson : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Châtenay-Malabry affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 4,7 % à Le Plessis-Robinson.
Le prix au m² est 14 % plus bas à Châtenay-Malabry qu'à Le Plessis-Robinson, quand le loyer au m² y est 6 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Châtenay-Malabry.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −532 € à Châtenay-Malabry et −675 € à Le Plessis-Robinson, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 212 000 € pour un T2 type à Châtenay-Malabry, 247 300 € à Le Plessis-Robinson, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 27,64 % à Châtenay-Malabry et de 37,77 % à Le Plessis-Robinson.
Châtenay-Malabry est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Le Plessis-Robinson est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
11,3 % des DPE réalisés à Châtenay-Malabry sont classés F ou G, contre 5,4 % à Le Plessis-Robinson : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Châtenay-Malabry.
Géorisques recense 10 arrêtés de catastrophe naturelle à Châtenay-Malabry et 8 à Le Plessis-Robinson.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Châtenay-Malabry ou à Le Plessis-Robinson ?
Châtenay-Malabry, avec un rendement brut de 5,2 % contre 4,7 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Châtenay-Malabry et à Le Plessis-Robinson ?
Environ 212 000 € à Châtenay-Malabry et 247 300 € à Le Plessis-Robinson pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Châtenay-Malabry ou Le Plessis-Robinson ?
Châtenay-Malabry, avec 11,3 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.