Comparatif 2026
Clichy ou Saint-Ouen-sur-Seine : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Clichy offre le meilleur rendement brut : 4,2 %, contre 4,2 % à Saint-Ouen-sur-Seine.
Le m² est 10 % plus cher à Clichy (7 218 €) qu'à Saint-Ouen-sur-Seine (6 535 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Ouen-sur-Seine dégage le meilleur cash-flow (−758 €/mois contre −830 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Clichy et Saint-Ouen-sur-Seine ?
| Indicateur | Clichy | Saint-Ouen-sur-Seine |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,2 % | 4,2 % |
| Rendement net T2 | 3,2 % | 3,2 % |
| Cash-flow T2 type | −830 €/mois | −758 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 7 218 €/m² | 6 535 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 288 700 € | 261 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 28,4 €/m² | 25,6 €/m² |
| Score Pierreinvest | 54/100 | 51/100 |
| Taux de taxe foncière | 33,39 % | 33,92 % |
| DPE F et G | 11,0 % | 16,2 % |
| Arrêtés CatNat | 7 | 11 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Oui |
| Population | 64 410 | 53 615 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Clichy ou Saint-Ouen-sur-Seine : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Clichy affiche un rendement brut estimé à 4,2 %, contre 4,2 % à Saint-Ouen-sur-Seine.
Le prix au m² est 10 % plus élevé à Clichy qu'à Saint-Ouen-sur-Seine, quand le loyer au m² y est 11 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Clichy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −758 € à Saint-Ouen-sur-Seine et −830 € à Clichy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 288 700 € pour un T2 type à Clichy, 261 400 € à Saint-Ouen-sur-Seine, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 33,39 % à Clichy et de 33,92 % à Saint-Ouen-sur-Seine.
Clichy est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Ouen-sur-Seine est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune).
Parc immobilier et risques
11,0 % des DPE réalisés à Clichy sont classés F ou G, contre 16,2 % à Saint-Ouen-sur-Seine : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Ouen-sur-Seine.
Géorisques recense 7 arrêtés de catastrophe naturelle à Clichy et 11 à Saint-Ouen-sur-Seine.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Clichy ou à Saint-Ouen-sur-Seine ?
Clichy, avec un rendement brut de 4,2 % contre 4,2 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Clichy et à Saint-Ouen-sur-Seine ?
Environ 288 700 € à Clichy et 261 400 € à Saint-Ouen-sur-Seine pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Clichy ou Saint-Ouen-sur-Seine ?
Saint-Ouen-sur-Seine, avec 16,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.