Comparatif 2026
Colomiers ou Tournefeuille : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Colomiers offre le meilleur rendement brut : 6,0 %, contre 5,5 % à Tournefeuille.
Le m² est 10 % plus cher à Tournefeuille (3 038 €) qu'à Colomiers (2 750 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Colomiers dégage le meilleur cash-flow (−275 €/mois contre −325 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Colomiers et Tournefeuille ?
| Indicateur | Colomiers | Tournefeuille |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 5,5 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −275 €/mois | −325 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 750 €/m² | 3 038 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 110 000 € | 121 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,2 €/m² | 15,6 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 12,5 €/m² | 13,0 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,4 % | 5,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 25,4 % | 27,7 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 5,4 | 1,9 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +31,8 % | −8,5 % |
| Niveau de vie médian | 23 690 € | 29 020 € |
| Score Pierreinvest | 69/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 56,07 % | 61,97 % |
| DPE F et G | 1,4 % | 1,5 % |
| Arrêtés CatNat | 22 | 27 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 40 882 | 30 168 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Colomiers ou Tournefeuille : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Colomiers affiche un rendement brut estimé à 6,0 %, contre 5,5 % à Tournefeuille.
Le prix au m² est 9 % plus bas à Colomiers qu'à Tournefeuille, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Colomiers.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −275 € à Colomiers et −325 € à Tournefeuille, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 110 000 € pour un T2 type à Colomiers, 121 500 € à Tournefeuille, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 56,07 % à Colomiers et de 61,97 % à Tournefeuille.
Colomiers est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Tournefeuille est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
1,4 % des DPE réalisés à Colomiers sont classés F ou G, contre 1,5 % à Tournefeuille : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Tournefeuille.
Géorisques recense 22 arrêtés de catastrophe naturelle à Colomiers et 27 à Tournefeuille.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Colomiers ou à Tournefeuille ?
Colomiers, avec un rendement brut de 6,0 % contre 5,5 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Colomiers et à Tournefeuille ?
Environ 110 000 € à Colomiers et 121 500 € à Tournefeuille pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Colomiers ou Tournefeuille ?
Tournefeuille, avec 1,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.