Comparatif 2026
Créteil ou Maisons-Alfort : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Créteil offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 4,7 % à Maisons-Alfort.
Le m² est 28 % plus cher à Maisons-Alfort (6 000 €) qu'à Créteil (4 686 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Créteil dégage le meilleur cash-flow (−453 €/mois contre −647 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Créteil et Maisons-Alfort ?
| Indicateur | Créteil | Maisons-Alfort |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 4,7 % |
| Rendement net T2 | 4,2 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −453 €/mois | −647 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 686 €/m² | 6 000 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 187 400 € | 240 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 24,9 €/m² | 26,3 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,9 % | 8,0 % |
| Ménages locataires du parc privé | 26,2 % | 28,3 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 347,5 | 21,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,2 % | +12,2 % |
| Niveau de vie médian | 21 270 € | 28 010 € |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 51/100 |
| Taux de taxe foncière | 45,32 % | 29,67 % |
| DPE F et G | 5,3 % | 15,2 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 9 |
| Zonage ABC | A | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 93 397 | 56 799 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Créteil ou Maisons-Alfort : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Créteil affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 4,7 % à Maisons-Alfort.
Le prix au m² est 22 % plus bas à Créteil qu'à Maisons-Alfort, quand le loyer au m² y est 5 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Créteil.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −453 € à Créteil et −647 € à Maisons-Alfort, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 187 400 € pour un T2 type à Créteil, 240 000 € à Maisons-Alfort, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 45,32 % à Créteil et de 29,67 % à Maisons-Alfort.
Créteil est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Maisons-Alfort est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,3 % des DPE réalisés à Créteil sont classés F ou G, contre 15,2 % à Maisons-Alfort : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Maisons-Alfort.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Créteil et 9 à Maisons-Alfort.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Créteil ou à Maisons-Alfort ?
Créteil, avec un rendement brut de 5,8 % contre 4,7 %, soit 1,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Créteil et à Maisons-Alfort ?
Environ 187 400 € à Créteil et 240 000 € à Maisons-Alfort pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Créteil ou Maisons-Alfort ?
Maisons-Alfort, avec 15,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.