Investissement locatif · Val-de-Marne
Investir à Maisons-Alfort (94) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-de-Marne (94)·Île-de-France
- Population56 799 habitants
- Marché Zone A bisZone tendue
- FiabilitéÉlevée1 036 ventes · 2 173 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Maisons-Alfort, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 6 000 €/m² (1 036 ventes DVF 2021-2025) et se loue 26,3 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,7 % hors charges.
C'est 0,6 point en dessous de la médiane des 29 communes analysées du département (Val-de-Marne, 5,4 %) : Maisons-Alfort se classe 401e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (240 000 €), loué 945 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 647 € par mois (cash-flow estimé de −647 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Maisons-Alfort ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 6 000 €/m² | 5 261 € | 6 638 € | 1 036 |
| Appartement 3 pièces et plus | 5 415 €/m² | 4 710 € | 6 138 € | 1 381 |
| Appartement, tous types | 5 641 €/m² | 4 929 € | 6 395 € | 2 417 |
| Maison | 6 975 €/m² | 5 919 € | 8 115 € | 458 |
Le prix médian des appartements a reculé de 6,8 % entre 2021 (5 829 €/m²) et 2025 (5 431 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Maisons-Alfort ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 26,3 €/m² | 20,8 – 33,2 € | 2 173 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 22,2 €/m² | 18,1 – 27,3 € | 830 | Bonne |
| Appartement, tous types | 23,6 €/m² | 18,8 – 29,6 € | 3 002 | Bonne |
| Maison | 21,5 €/m² | 14,3 – 32,1 € | 107 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Maisons-Alfort ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 240 000 € | 945 €/mois | 4,7 % | 3,6 % | 3,4 % | −647 €/mois |
| T3 de 65 m² | 352 000 € | 1 302 €/mois | 4,4 % | 3,4 % | 3,3 % | −988 €/mois |
| Maison de 90 m² | 627 800 € | 1 738 €/mois | 3,3 % | 2,6 % | 2,6 % | −2 116 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Maisons-Alfort
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Maisons-Alfort ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 559 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 623 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 880 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 29,67 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,23 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 757 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Maisons-Alfort ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,2 % | 1,7 % | 24,0 % | 32,4 % | 26,6 % | 10,2 % | 5,0 % |
15,2 % des DPE réalisés à Maisons-Alfort classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (20 467 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Maisons-Alfort ?
Inondation Transport de marchandises dangereuses
9 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Maisons-Alfort ?
- Passoires thermiques. 15,2 % des DPE de Maisons-Alfort sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 6,8 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 647 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
- Alfortville4,8 % brut · 1,5 km
- Créteil5,8 % brut · 2,1 km
- Joinville-le-Pont4,6 % brut · 2,9 km
- Charenton-le-Pont4,0 % brut · 3,5 km
- Vitry-sur-Seine5,5 % brut · 3,6 km
- Saint-Maur-des-Fossés4,7 % brut · 3,8 km
Comparer : Créteil ou Maisons-Alfort, Maisons-Alfort ou Alfortville.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Maisons-Alfort
Est-il rentable d'investir à Maisons-Alfort ?
Avec un rendement brut estimé à 4,7 % pour un T1-T2, Maisons-Alfort se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −647 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 647 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 55/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Maisons-Alfort ?
Comptez environ 240 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 19 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 5 261 € et 6 638 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Maisons-Alfort ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 945 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 26,3 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 20,8 à 33,2 €/m².
Maisons-Alfort est-elle en zone tendue ?
Maisons-Alfort est classée en zone A bis du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Maisons-Alfort ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 29,67 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 757 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Maisons-Alfort
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 647 € par mois à Maisons-Alfort : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
Recevoir l'analyse de Maisons-Alfort
Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Maisons-Alfort.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Maisons-Alfort, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,7 % en 2026 (prix médian 6 000 €/m², loyer 26,3 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/94-val-de-marne/maisons-alfort/