Investissement locatif · Val-de-Marne
Investir à Vitry-sur-Seine (94) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-de-Marne (94)·Île-de-France
- Population93 963 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée780 ventes · 3 947 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Vitry-sur-Seine, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 734 €/m² (780 ventes DVF 2021-2025) et se loue 23,9 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,5 % hors charges.
C'est 0,1 point au-dessus de la médiane des 29 communes analysées du département (Val-de-Marne, 5,4 %) : Vitry-sur-Seine se classe 314e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (189 400 €), loué 860 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 472 € par mois (cash-flow estimé de −472 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Vitry-sur-Seine ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 734 €/m² | 4 083 € | 5 364 € | 780 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 672 €/m² | 3 249 € | 4 188 € | 1 212 |
| Appartement, tous types | 4 014 €/m² | 3 469 € | 4 732 € | 1 995 |
| Maison | 5 329 €/m² | 4 466 € | 6 306 € | 735 |
Le prix médian des appartements a reculé de 1,4 % entre 2021 (3 981 €/m²) et 2025 (3 926 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Vitry-sur-Seine ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 23,9 €/m² | 19,5 – 29,3 € | 3 947 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 18,8 €/m² | 14,9 – 23,6 € | 2 637 | Bonne |
| Appartement, tous types | 20,8 €/m² | 16,7 – 25,9 € | 6 589 | Bonne |
| Maison | 20,6 €/m² | 13,4 – 31,7 € | 224 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Vitry-sur-Seine ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 189 400 € | 860 €/mois | 5,5 % | 4,0 % | 3,6 % | −472 €/mois |
| T3 de 65 m² | 238 700 € | 1 097 €/mois | 5,5 % | 4,0 % | 3,6 % | −594 €/mois |
| Maison de 90 m² | 479 600 € | 1 667 €/mois | 4,2 % | 3,2 % | 3,2 % | −1 384 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Vitry-sur-Seine
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Vitry-sur-Seine ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 239 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 906 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 621 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 38,40 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 7,87 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 892 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Vitry-sur-Seine ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,0 % | 0,7 % | 33,7 % | 41,5 % | 14,2 % | 5,2 % | 4,7 % |
9,9 % des DPE réalisés à Vitry-sur-Seine classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (27 294 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Vitry-sur-Seine ?
Inondation Risque industriel Transport de marchandises dangereuses
13 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Vitry-sur-Seine ?
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 472 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
- Alfortville4,8 % brut · 2,1 km
- Villejuif5,0 % brut · 2,6 km
- Ivry-sur-Seine5,3 % brut · 2,6 km
- Thiais5,7 % brut · 3,3 km
- Choisy-le-Roi5,9 % brut · 3,4 km
- Maisons-Alfort4,7 % brut · 3,6 km
Comparer : Vitry-sur-Seine ou Alfortville, Vitry-sur-Seine ou Villejuif.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Vitry-sur-Seine
Est-il rentable d'investir à Vitry-sur-Seine ?
Avec un rendement brut estimé à 5,5 % pour un T1-T2, Vitry-sur-Seine se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −472 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 472 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 62/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Vitry-sur-Seine ?
Comptez environ 189 400 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 15 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 083 € et 5 364 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Vitry-sur-Seine ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 860 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 23,9 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 19,5 à 29,3 €/m².
Vitry-sur-Seine est-elle en zone tendue ?
Vitry-sur-Seine est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Vitry-sur-Seine ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,40 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 892 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Vitry-sur-Seine
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 472 € par mois à Vitry-sur-Seine : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
Recevoir l'analyse de Vitry-sur-Seine
Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Vitry-sur-Seine.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Vitry-sur-Seine, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,5 % en 2026 (prix médian 4 734 €/m², loyer 23,9 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/94-val-de-marne/vitry-sur-seine/