Comparatif 2026
Vitry-sur-Seine ou Villejuif : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vitry-sur-Seine offre le meilleur rendement brut : 5,5 %, contre 5,0 % à Villejuif.
Le m² est 17 % plus cher à Villejuif (5 557 €) qu'à Vitry-sur-Seine (4 734 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vitry-sur-Seine dégage le meilleur cash-flow (−472 €/mois contre −589 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vitry-sur-Seine et Villejuif ?
| Indicateur | Vitry-sur-Seine | Villejuif |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,5 % | 5,0 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −472 €/mois | −589 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 734 €/m² | 5 557 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 189 400 € | 222 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 23,9 €/m² | 25,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,3 % | 8,5 % |
| Ménages locataires du parc privé | 26,4 % | 33,1 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 15,2 | 113,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −3,3 % | +7,0 % |
| Niveau de vie médian | 19 490 € | 21 950 € |
| Score Pierreinvest | 57/100 | 52/100 |
| Taux de taxe foncière | 38,40 % | 42,30 % |
| DPE F et G | 9,9 % | 8,0 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 19 |
| Zonage ABC | A | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 93 963 | 60 183 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vitry-sur-Seine ou Villejuif : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vitry-sur-Seine affiche un rendement brut estimé à 5,5 %, contre 5,0 % à Villejuif.
Le prix au m² est 15 % plus bas à Vitry-sur-Seine qu'à Villejuif, quand le loyer au m² y est 7 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Vitry-sur-Seine.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −472 € à Vitry-sur-Seine et −589 € à Villejuif, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 189 400 € pour un T2 type à Vitry-sur-Seine, 222 300 € à Villejuif, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,40 % à Vitry-sur-Seine et de 42,30 % à Villejuif.
Vitry-sur-Seine est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Villejuif est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,9 % des DPE réalisés à Vitry-sur-Seine sont classés F ou G, contre 8,0 % à Villejuif : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Vitry-sur-Seine.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Vitry-sur-Seine et 19 à Villejuif.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vitry-sur-Seine ou à Villejuif ?
Vitry-sur-Seine, avec un rendement brut de 5,5 % contre 5,0 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vitry-sur-Seine et à Villejuif ?
Environ 189 400 € à Vitry-sur-Seine et 222 300 € à Villejuif pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vitry-sur-Seine ou Villejuif ?
Vitry-sur-Seine, avec 9,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.