Comparatif 2026
Fontenay-aux-Roses ou Sceaux : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Fontenay-aux-Roses offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 4,5 % à Sceaux.
Le m² est 29 % plus cher à Sceaux (6 515 €) qu'à Fontenay-aux-Roses (5 048 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Fontenay-aux-Roses dégage le meilleur cash-flow (−513 €/mois contre −725 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Fontenay-aux-Roses et Sceaux ?
| Indicateur | Fontenay-aux-Roses | Sceaux |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 3,9 % | 3,4 % |
| Cash-flow T2 type | −513 €/mois | −725 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 048 €/m² | 6 515 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 201 900 € | 260 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 24,4 €/m² | 27,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 21,8 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,4 % | 8,3 % |
| Ménages locataires du parc privé | 22,1 % | 27,6 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | n.d. | 378,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −34,0 % | −11,7 % |
| Niveau de vie médian | 26 990 € | 36 010 € |
| Score Pierreinvest | 58/100 | 47/100 |
| Taux de taxe foncière | 32,85 % | 36,38 % |
| DPE F et G | 10,6 % | 15,0 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 14 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 24 070 | 20 884 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Fontenay-aux-Roses ou Sceaux : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Fontenay-aux-Roses affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 4,5 % à Sceaux.
Le prix au m² est 23 % plus bas à Fontenay-aux-Roses qu'à Sceaux, quand le loyer au m² y est 11 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Fontenay-aux-Roses.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −513 € à Fontenay-aux-Roses et −725 € à Sceaux, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 201 900 € pour un T2 type à Fontenay-aux-Roses, 260 600 € à Sceaux, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,85 % à Fontenay-aux-Roses et de 36,38 % à Sceaux.
Fontenay-aux-Roses est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Sceaux est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
10,6 % des DPE réalisés à Fontenay-aux-Roses sont classés F ou G, contre 15,0 % à Sceaux : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Sceaux.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Fontenay-aux-Roses et 14 à Sceaux.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Fontenay-aux-Roses ou à Sceaux ?
Fontenay-aux-Roses, avec un rendement brut de 5,2 % contre 4,5 %, soit 0,7 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Fontenay-aux-Roses et à Sceaux ?
Environ 201 900 € à Fontenay-aux-Roses et 260 600 € à Sceaux pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Fontenay-aux-Roses ou Sceaux ?
Sceaux, avec 15,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.