Comparatif 2026
Garges-lès-Gonesse ou Stains : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Garges-lès-Gonesse offre le meilleur rendement brut : 9,4 %, contre 7,4 % à Stains.
Le m² est 28 % plus cher à Stains (3 204 €) qu'à Garges-lès-Gonesse (2 500 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Garges-lès-Gonesse dégage le meilleur cash-flow (−117 €/mois contre −235 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Garges-lès-Gonesse et Stains ?
| Indicateur | Garges-lès-Gonesse | Stains |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 9,4 % | 7,4 % |
| Rendement net T2 | 6,8 % | 5,4 % |
| Cash-flow T2 type | −117 €/mois | −235 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 500 €/m² | 3 204 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 100 000 € | 128 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,8 €/m² | 22,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 84/100 | 76/100 |
| Taux de taxe foncière | 44,57 % | 41,90 % |
| DPE F et G | 6,0 % | 11,4 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 12 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Oui |
| Population | 41 791 | 41 388 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Garges-lès-Gonesse ou Stains : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Garges-lès-Gonesse affiche un rendement brut estimé à 9,4 %, contre 7,4 % à Stains.
Le prix au m² est 22 % plus bas à Garges-lès-Gonesse qu'à Stains, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Garges-lès-Gonesse.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −117 € à Garges-lès-Gonesse et −235 € à Stains, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 100 000 € pour un T2 type à Garges-lès-Gonesse, 128 200 € à Stains, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,57 % à Garges-lès-Gonesse et de 41,90 % à Stains.
Garges-lès-Gonesse est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Stains est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune).
Parc immobilier et risques
6,0 % des DPE réalisés à Garges-lès-Gonesse sont classés F ou G, contre 11,4 % à Stains : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Stains.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Garges-lès-Gonesse et 12 à Stains.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Garges-lès-Gonesse ou à Stains ?
Garges-lès-Gonesse, avec un rendement brut de 9,4 % contre 7,4 %, soit 2,0 points d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Garges-lès-Gonesse et à Stains ?
Environ 100 000 € à Garges-lès-Gonesse et 128 200 € à Stains pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Garges-lès-Gonesse ou Stains ?
Stains, avec 11,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.