Comparatif 2026
Saint-Denis ou Stains : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Stains offre le meilleur rendement brut : 7,4 %, contre 6,1 % à Saint-Denis.
Le m² est 33 % plus cher à Saint-Denis (4 265 €) qu'à Stains (3 204 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Stains dégage le meilleur cash-flow (−235 €/mois contre −387 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Denis et Stains ?
| Indicateur | Saint-Denis | Stains |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,1 % | 7,4 % |
| Rendement net T2 | 4,5 % | 5,4 % |
| Cash-flow T2 type | −387 €/mois | −235 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 265 €/m² | 3 204 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 170 600 € | 128 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 24,0 €/m² | 22,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 13,3 % | 9,6 % |
| Ménages locataires du parc privé | 35,8 % | 22,9 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 176,6 | 1,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +15,0 % | +3,4 % |
| Niveau de vie médian | 16 470 € | 16 130 € |
| Score Pierreinvest | 61/100 | 70/100 |
| Taux de taxe foncière | 39,65 % | 41,90 % |
| DPE F et G | 5,7 % | 11,4 % |
| Arrêtés CatNat | 17 | 12 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 149 077 | 41 388 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Denis ou Stains : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Stains affiche un rendement brut estimé à 7,4 %, contre 6,1 % à Saint-Denis.
Le prix au m² est 33 % plus élevé à Saint-Denis qu'à Stains, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Saint-Denis.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −235 € à Stains et −387 € à Saint-Denis, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 170 600 € pour un T2 type à Saint-Denis, 128 200 € à Stains, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 39,65 % à Saint-Denis et de 41,90 % à Stains.
Saint-Denis est en zone A bis, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune) ; Stains est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Plaine Commune).
Parc immobilier et risques
5,7 % des DPE réalisés à Saint-Denis sont classés F ou G, contre 11,4 % à Stains : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Stains.
Géorisques recense 17 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Denis et 12 à Stains.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Denis ou à Stains ?
Stains, avec un rendement brut de 7,4 % contre 6,1 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Denis et à Stains ?
Environ 170 600 € à Saint-Denis et 128 200 € à Stains pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Denis ou Stains ?
Stains, avec 11,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.